某市拟将一占地面积100亩，需拆除房屋建筑面积60000m2的棚户区，改造成规划容积率为2.6的住宅项目。改造后的住宅项目需按拆除房屋建筑面积的1.2倍配建保障性住房，其余为可售商品住宅，项目的开发经营期为3年。据测算，该项目的前期工程费为800万元，于第1年全部投入；建安成本为3200元/m2，各年投入比例分别为25%、40%、35%；其他建设费用1120万元，各年投入比例与建安成本相同；管理费用为990万元，在开发期内每年平均投入；销售费用为1200万元，各年投入比例为20%、50%、30%。保障性住房在项目竣工验收后，由政府以6000元/m2的价格一次性回购，不考虑土增值税、增值税和税金及附加。商品住宅的销售均价为9000元/m2，开工当年开始销售，各年销售比例分别为20%、60%、20%，增值税和税金及附加为销售收入的5.5%；土地增值税按销售收入的1%预征（不考虑最终清算的影响）。土地交易的契税税率为4%，若某房地产开发企业要求该投资项目的所得税前财务内部收益率不低于10%，请计算该企业在参与该项目竞争时可以承受的土地最高竞买单价是多少？（土地费用发生在第1年初，其他所有收支均发生在年末，土地价格以万元/亩表示）
2、一房地产开发商购买了一宗建筑面积为2000m2的熟地50年的使用权，拟开发建设写字楼，建设期为2年，准备采用“滚动开发”的方式。该开发商的初始资本金为300万元，项目总投资为1000万元。第1年项目投资为600万元，其中资本金200万元，银行贷款为400万元，利率为10％，期限为2年，按年单利计息，期末1次还清本息。第1年该办公楼预售了400m2，预售均价为8000元/m2。第2年项目投资400万元，全部以自有资金的形式投入。第2年该办公楼预售了600m2，预售均价为7800元/m2。项目竣工时，开发商决定将未销售出去的1000m2改为出租经营。假设该办公楼在出租经营期间，前3年的出租率分别为60％、70％和80％，之后各年保持90％的出租率。假设在整个经营期内月租金不变，出租经营期间的运营成本为毛租金收入的30％。若开发商要求的目标收益率为16％，该办公楼的最低月租金为多少?（假设投资发生在年初，收入和运营成本均发生在年末）
3、某房地产公司准备铺设热力管道，现正在研究能够满足相同使用功能的管道为20cm和30cm管道哪种有利的问题：两种管道的工程费用分别为1800万元、2400万元；运行费用第一年分别为350万元和220万元，之后每年都以0.05%的比例递增；假设两种管道的使用寿命分别为8年和10年，到期后的净残值都是初期投资额的10%，折现率为10%。假定工程费用发生在年初，运行费用发生在年末。请判断这两种方案的关系，并选用适宜的方法比较两方案的优劣。
正确答案及解析
正确答案
解析
1、
1.面积计算
（1）土地面积：100亩＝66666.67（m2）
（2）建筑面积：66666.67×2.6＝173333.34（m2）
1）保障性住房建筑面积：60000×1.2＝72000（m2）
2）商品住房建筑面积：173333.34－72000＝101333.34（m2）
2.项目价值计算
（1）保障性住房收益：72000×6000＝43200（万元）
（2）商品住房收益
1）第一年：9000×20%×101333.34＝18240.00（万元）
2）第二年：9000×60%×101333.34＝54720.00（万元）
3）第三年：9000×20%×101333.34＝18240.00（万元）
（3）增值税和税金及附加
1）第一年：18240.00×5.5%＝1003.2（万元）
2）第二年：54720.00×5.5%＝3009.6（万元）
3）第三年：18240.00×5.5%＝1003.2（万元）
（4）土地增值税
1）第一年：18240.00×1%＝182.4（万元）
2）第二年：54720.00×1%＝547.2（万元）
3）第三年：18240.00×1%＝182.4（万元）
3.项目成本计算
（1）前期工程费：800（万元）
（2）建安成本
1）第一年：3200×173333.34×25%＝13866.67（万元）
2）第二年：3200×173333.34×40%＝22186.67（万元）
3）第三年：3200×173333.34×35%＝19413.33（万元）
（3）其他建设费用
1）第一年：1120×25%＝280（万元）
2）第二年：1120×40%＝448（万元）
3）第三年：1120×35%＝392（万元）
（4）管理费用
1）第一年：990/3＝330（万元）
2）第二年：990/3＝330（万元）
3）第三年：990/3＝330（万元）
（5）销售费用
1）第一年：1200×20%＝240（万元）
2）第二年：1200×50%＝600（万元）
3）第三年：1200×30%＝360（万元）
（6）契税及土地价格
假设土地最高买价为V万元/亩，土地总成本为100×1.04V=104V万元
（7）计算净现值，报酬率取内部收益率10%。
NPV=0时推算出的土地价格，即为最高买价
104V=54078.22
V=519.98（万元/亩）
2、
（1）设月最低租金为A元
第1年：年初支出200万元；年末收入400×8000=320（万元）
第2年：年初支出400万元；年末收入600×7800=468（万元）
年末支出本息和：P×i×n+P=400×10％×2+400=480（万元）
第3年末：净经营收入=1000×A×60％×（1-30％）×12=5040A
第4年末：净经营收入=1000×A×70％×（1-30％）×12=5880A
第5年末：净经营收入=1000×A×80％×（1-30％）×12=6720A
第6-50年末：净经营收入=1000×A×90％×（1-30％）×12=7560A
（2）净现值=0可求最低月租金水平：
ic=16％，则：0=[-200-（400-320）÷（1+16％）-（480-468）÷（1+16％）2]×10000+5040A÷（1+16％）3+5880A÷（1+16％）4+6720A÷（1+16％）5+7560A÷16％×[1-1÷（1+16％）45]÷（1+16％）5
则：A=86.45（元/m2）。
3、【甲方案的现金流量表】
【乙方案的现金流量表】
甲方案的等额年费用为672.19万元，乙方案的等额年费用为595.94万元，由于乙方案的等额年费用低，故应选用乙方案。
【答案解析】 首先判断两个方案的关系，两个方案是互斥关系，只能是二选一，互斥方案可以采用净现值法、差额内部收益率法、等额年值法、费用现值法和等额年费用法五种方式。
由于方案中管道的使用寿命不同但效益相同，因此采用等额年费用法，选择等额年费用较小的项目为最优。
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8.该办公楼的收益年限为（ ）年。
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9.该办公楼整体年收益为（ ）万元。
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- A.159.12
- B.175.03
- C.187.24
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10.乙方现在应出资（ ）万元购买甲方的权益。
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- A.689
- B.839.92
- C.1166.88
- D.1528.92
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- A.假设开发法
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