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某开发商通过拍卖获得一宗熟地的50年使用权，拟开发建设一建筑面积为2000m2的办公楼项目，建设期为2年，准备采用“滚动开发”的方式。该开发商的初始资本金为300万元，项目总投资为1000万元。第1年项目投资为600万元，其中资本金200万元，银行贷款为400万元，利率为10%，期限为2年，按年单利计息，期末一次还清本息。第1年该办公楼预售了400m2，预售均价为8000元/m2。第2年项目投资400万元，全部以自有资金的形式投入。第2年该办公楼预售了600m2，预售均价为7800元/m2。项目竣工时，开发商决定将未销售出去的1000m2改为出租经营。假设该办公楼在出租经营期间，前3年的出租率分别为60%、70%和80%，之后各年保持90%的出租率。假设在整个经营期内月租金不变，出租经营期间的运营成本为毛租金收入的30%。若开发商要求的目标收益率为16%，该办公楼的最低月租金为多少?(假设投资发生在年初，收入和运营成本均发生在年末)

正确答案及解析

正确答案

解析

设月最低租金为A元。

第1年：年初支出200万元；年末收入400m2×8000元/m2=320万元。

第2年：年初支出400万元；年末收入600m2×7800元/m2=468万元。年末支出本息和：P×i×n+P=400万元×10%×2+400万元=480万元。

第3年末：净经营收入=1000万元×A×60%×(1-30%)×12=5040A。

第4年末：净经营收入=1000万元×A×70%×(1-30%)×12=5880A。

第5年末：净经营收入=1000万元×A×80%×(1-30%)×12=6720A。

第6～50年末：净经营收入=1000万元×A×90%×(1-30%)×12=7560A。

(2)净现值=0，可求最低月租金水平：

开发经营与管理,点睛提分卷,2021年《房地产开发经营与管理》点睛提分卷1

ic=16% 则：0=[-200-(400-320)÷(1+16%)-(480-468)÷(1+16%)^2]×10000+5040A÷(1+16%)^3+5880A÷(1+16%)^4+6720A÷(1+16%)^5+7560A÷16%×[1-1÷(1+16%)^45]÷(1+16%)^5。则：A=86.45元/m2。

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单选题

6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000 m2建筑面积归甲方，2000 m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归还甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其产权转让给乙方。据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。问：

　　8.该办公楼的收益年限为（　）年。