某开发商于2014年8月1日投资开发一专业商场,开发期为3年,平均售价为0.
8万元/m2。2016年8月1日王某以1.
1万元/m2的价格购买了其中50m2的店面,并向开发商支付了5万元定金,产权持有期为47年。2017年8月1日开发商交房时,王某又支付了11.
5万元,余款由商业银行提供的10年期抵押贷款支付,年贷款利率为6.
5%,按年末等额付款方式偿还。另外,王某与一承租人订了一份为期10年(2017年8月1日至2027年7月31日)的租赁合同。
合同规定,第一年租金为每月150元/m2,此后租金按每年2%的比率递增,每年年末一次性收取。据估算每年的平均出租经营费用为3万元。王某打算在出租期满时,将此店面装修后转售,装修费估计为6万元。如果王某要求其自有资金在整个投资经营期的内部收益率达到12%,试计算届时最低转售单价(计算时点为2017年8月1日,不考虑装修时间和转售税费,计算结果精确到元)。
正确答案及解析
正确答案
解析
一、现金流入项目
(1)租金收入
A1=150×12×50÷10000=9(万元)
以后每年上涨2%
(2)转售收入:设为A万元
二、现金流出项目:
(1)定金:5万元
(2)追加首付款11.5万元
(3)借款还本付息:
(4)运营费用:3万元
(5)装修费用:6万元
资本金现金流量表
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6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼,总建筑面积3000m2,于4年前建成并投入使用,办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定,建成投入使用后,其中的1000 m2建筑面积归甲方,2000 m2建筑面积由乙方使用15年,期满后无偿归还甲方。现今,乙方欲拥有该办公楼的产权,甲方也愿意将其产权转让给乙方。据调查得知,现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元,出租率为85%,年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%,报酬率为10%。问:
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9.该办公楼整体年收益为( )万元。
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10.乙方现在应出资( )万元购买甲方的权益。
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房地产市场转让非常普遍,主要涉及单纯土地的买卖、交换;土地及地上建筑物的整体买卖、交换;零星单套或多套商品房地产的买卖、交换、赠与等。
对于有收益的房地产如商场、商铺、写字楼、酒店等转让价格估价时,常常采用( )。
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