某房地产开发企业于2012年6月末以16000万元购得一宗土-名校题库网

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学历类职业资格公务员医卫类建筑工程外语类计算机类财会类

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学历类职业资格公务员医卫类建筑工程外语类计算机类财会类

某房地产开发企业于 2012 年 6 月末以 16000 万元购得一宗土地用于商品住宅开发。该项目按规划可建 60000㎡住宅，建造费用为 3000 元/㎡，专业人员费用、其他工程费用、管理费用分别为建造费用的 8％、4％、3％。经政府有关部门批准，项目于 2014 年 6 月末动工建设，建造费用投入进度、销售收入实现进度计划见表 1。专业人员费用在建设期初一次性投入，其他工程费用、管理费用投入进度与建造费用投入进度相同。项目销售均价为9000 元/㎡，销售费用、营业税金及附加、其他交易费用分别为销售收入的

3.5％、5.5％、1％。销售费用、营业税金及附加、其他交易费用发生的进度与销售收入实现进度相同。建造费用和销售收入均发生在季度末（不考虑土地增值税与所得税）。如果以2014 年 6 月末为计算时点，该企业期望的投资收益率为 14％，请完成项目投资现金流量表（表 2），并计算该项目的财务净现值。（12 分）

表 1　建造费用投入进度、销售收入实现进度计划

开发经营与管理,历年真题,《房地产开发经营与管理》真题精选4

表 2　项目投资现金流量表

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正确答案及解析

正确答案

解析

（1）项目投资现金流量表如下表所示：

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由题意可得：建造费用＝3000×6＝18000（万元）。

专业人员费用＝18000×8％＝1440（万元）。

其他工程费用及管理费用＝18000×（4％＋3％）＝1260（万元）。

销售收入＝9000×6＝54000（万元）。

销售费用、营业税金及附加、其他交易费用＝54000×10％＝5400（万元）。

（2）投资收益率为14％是年收益率，换算成季度收益率为3.5％，计算时点为2014 年6

月，则该项目的财务净现值：

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由上可知，该项目的财务净现值大于0，项目可行。

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单选题

6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000 m2建筑面积归甲方，2000 m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归还甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其产权转让给乙方。据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。问：

　　8.该办公楼的收益年限为（　）年。