某房地产开发企业于2012年初以15000元/㎡的价格购买了一面积为8000㎡的综合用地。该项目拟建商场建筑面积15000㎡,写字楼建筑面积60000 ㎡,并于2012年初开始建设。建造期为3 年,建造成本为4500元/㎡。各年投入进度分别为20%、50%、30%。装修费用为1400元/㎡,于2014年投入。该企业拟将写字楼全部出售,于建造期第2年开始销售,各年销售进度分别为25%、45%、25%、5%,销售均价9000元/㎡。销售税费(营业税及附加、销售费用)为同期销售收入的12%。商场建成即出租,租金收入为4500万元/年,运营费用为年租金收入的40% ,出租15年后将商场全部转售,预计净转售收益为20000万元。该企业计划于建造期的第2年初贷款3500万元用于项目支出,贷款期为2年,按年付息到期一次还本,年利率为8%。假设土地费用、建造成本、装修费用、销售收入、租金收入、运营费用和销售税费发生在年初,净转售收益发生在年末,项目的资本金收益率为14%。请完成下列资本金现金流量表,并求取项目资本金的财务净现值。
正确答案及解析
正确答案
解析
本题0点为2012年年初,1为2012年年末,2为2013年年末,以此类推。
土地费用=15000×8000=12000(万元)
建造成本=4500×(15000+60000)=3375(万元)
写字楼销售收入=9000×60000=54000(万元)
装修费用=1400×(15000+60000)=10500(万元)
商场年租金收入=4500(万元)
转售净收入=20000(万元)
贷款按年付息,到期一次还本,贷款期为2年
第一、二年利息分别为:3500×8%=280(万元)
资本金财务净现值=-18750-1495/(1+14%)+479/(1+14%)2+10800/(1+14%)3+5076/(1+14%)4+2700/14%×[1-1/(1+14%)17-4]/(1+14%)4+20000/(1+14%)18
=-18750-1311.4035+368.5749+7289.6924+3005.3995+9339.6970+1891.2227=1833.183(万元)
资本金的财务净现值大于零,因此该项目能满足资本金盈利指标要求。
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6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼,总建筑面积3000m2,于4年前建成并投入使用,办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定,建成投入使用后,其中的1000 m2建筑面积归甲方,2000 m2建筑面积由乙方使用15年,期满后无偿归还甲方。现今,乙方欲拥有该办公楼的产权,甲方也愿意将其产权转让给乙方。据调查得知,现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元,出租率为85%,年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%,报酬率为10%。问:
8.该办公楼的收益年限为( )年。
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- A.30
- B.34
- C.36
- D.40
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9.该办公楼整体年收益为( )万元。
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- A.159.12
- B.175.03
- C.187.24
- D.195.12
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10.乙方现在应出资( )万元购买甲方的权益。
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- A.689
- B.839.92
- C.1166.88
- D.1528.92
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房地产市场转让非常普遍,主要涉及单纯土地的买卖、交换;土地及地上建筑物的整体买卖、交换;零星单套或多套商品房地产的买卖、交换、赠与等。
因为房地产市场转让实例比较多,所以房地产转让估价普遍采用的一种方法是( )。
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- A.假设开发法
- B.比较法
- C.收益法
- D.成本法
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房地产市场转让非常普遍,主要涉及单纯土地的买卖、交换;土地及地上建筑物的整体买卖、交换;零星单套或多套商品房地产的买卖、交换、赠与等。
对于有收益的房地产如商场、商铺、写字楼、酒店等转让价格估价时,常常采用( )。
-
- A.假设开发法
- B.比较法
- C.收益法
- D.成本法
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