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某房地产开发企业以16000万元购得一宗房地产开发项目用地，预计该项目建安成本为31400万元，其他费用为6000万元，总销售收入为88600万元。项目土地取得费用发生在期初，建安成本和其他费用的投入比例如下表所示。若银行贷款年利率为12%（不考虑其他融资费用），按季度计息，增值税和税金及附加按销售收入的5.5%估算，请完成下表，并用现金流法计算该项目的成本利润率

开发经营与管理,历年真题,《房地产开发经营与管理》真题精选1

正确答案及解析

正确答案

解析

（1）项目总开发价值

1）项目总销售收入：88600万元；

2）增值税和税金：88600×5.5%＝4873（万元）；

3）项目总开发价值：88600－4873＝83727（万元）。

（2）项目总开发成本

1）土地费用：16000万元；

2）建安成本：31400万元；

3）其他费用：6000万元；

4）利息（分季度计算，与参见教材 P196）

第1季度：（16000+1570＋300）×3%＝536.1（万元）；

第2季度：（18406.1+3140＋600）×3%＝664.383（万元）；

以此类推

5）项目总开发成本：62676.35万元。

开发经营与管理,历年真题,《房地产开发经营与管理》真题精选1

（3）成本利润率：（83727－62676.35）/62676.35＝33.59%。

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《房地产开发经营与管理》真题精选1

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单选题

6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000 m2建筑面积归甲方，2000 m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归还甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其产权转让给乙方。据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。问：

　　8.该办公楼的收益年限为（　）年。