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某开发商取得一房地产项目,总占地面积42000m2,规划建设用地面积为45000m2,总建筑面积297000m2。已知楼面地价1280元/m2,建造成本为4500元/m2(包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费用、基础设施建设费、公共配套设施建设费和开发期间税费等其他费用),其他工程费为建造成本的10%,管理费用为土地成本、建造成本及其他工程费之和的8%,贷款利率为17%,销售费用、销售税费分别为总销售收入的3.5%、5.48%;项目的平均售价为18000元/m2,可销售面积比例为95%;项目开发经营期为3年,购买土地使用权后即开工建设,地价款和土地管理费在开发初期一次性投入,建造成本、其他工程费、建设期管理费用和销售费用在建设期内均匀投入,试求该项目的开发商成本利润率。

正确答案及解析

正确答案
解析

(1)项目总开发价值:

①总销售收入:297000×95%×18000=507870(万元)

②销售税费:507870×5.48%=27831.276(万元)

③项目总开发价值:507870-27831.276=480038.724(万元)

(2)项目总开发成本:

①土地成本:297000×1280=38016(万元)

②建造成本:297000×4500=133650(万元)

③其他工程费:133650×10%=13365(万元)

④管理费:

a.土地管理费:38016×8%=3041.28(万元)

b.建设期管理费:(133650+13365)×8%=11761.2(万元)

c.管理费合计:14802.48万元

⑤销售费用:507870×3.5%=17775.45万元

⑥财务费用:

a.土地费用和土地管理费利息:(38016+3041.28)×[(1+17%)3-1]=24700.593(万元)

b.建造费用/其他工程费/建设期管理费用/销售费用利息:(133650+13365+11761.2+17775.45)×[(1+17%)3/2-1]=46883.025(万元)

c.财务费用总计:71583.618万元

⑦项目开发总成本:

38016+133650+13365+14802.48+17775.45+71583.618=289192.548(万元)

(3)项目开发利润:480038.724-289192.548=190846.176(万元)

(4)开发成本利润率:190846.176/289192.548=65.99%。

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单选题

6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼,总建筑面积3000m2,于4年前建成并投入使用,办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定,建成投入使用后,其中的1000 m2建筑面积归甲方,2000 m2建筑面积由乙方使用15年,期满后无偿归还甲方。现今,乙方欲拥有该办公楼的产权,甲方也愿意将其产权转让给乙方。据调查得知,现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元,出租率为85%,年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%,报酬率为10%。问:

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对于有收益的房地产如商场、商铺、写字楼、酒店等转让价格估价时,常常采用( )。

  • A.假设开发法
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