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某开发商于2007年8月1日投资开发大型购物商场,开发期为5年,平均售价为0.9万元/平米。2011年8月1日王某以10000元/平米的价格购买了其中100平米的店铺,并向开发商支付了10万元定金,产权持有期为36年。2012年8月1日开发商交房时,王某又支付了13万元,余款由商业银行提供的15年期抵押贷款支付,年贷款利率为4.5%,按年末等额付款方式偿还。

另外王某与一承租人签订了一份为期10年(2012年8月1日至2022年7月31日)的租赁合同。合同规定,第一年租金为每月100元/平米,此后租金按每年2%的比率递增,每年年末一次性收取。据估算,此店面每年的平均出租经营费用为6万元。王某打算在出租期满时,将此店面装修后转售,装修费估计为10万元。

<1>、请编制本项目的自有资金现金流量表。

<2>、如果整个投资经营期的自有资金内部收益率为14%,试计算届时最低转售单价(计算时点为2012年8月1日,不考虑装修时间和转售税费,计算结果精确到元)。

正确答案及解析

正确答案
解析

(1)借款还本付息的计算

1)房价款:100×10000=100(万元)

2)贷款总额:100-10-13=77(万元)

3)借款还本付息

P=77,i=4.5%,n=15

开发经营与管理,高分通关卷,2021年《房地产开发经营与管理》高分通关卷2

(2)第一年的年租金收入

100×12×100=12(万元)

(3)设租赁期结束时的转售收入为F万元

自有资金现金流量表

开发经营与管理,高分通关卷,2021年《房地产开发经营与管理》高分通关卷2

<2>、现金流入流出项目全部折现到2012年8月1日

(1)现金流入折现

1)租金的折现值

开发经营与管理,高分通关卷,2021年《房地产开发经营与管理》高分通关卷2

2)设转售收入为F万元,转售收入的现值

开发经营与管理,高分通关卷,2021年《房地产开发经营与管理》高分通关卷2

(2)现金流出的折现

1)定金的折现:10×(1+14%)=11.4(万元)

2)追加首付款:13万元(无须折现)

3)还本付息款的折现:

开发经营与管理,高分通关卷,2021年《房地产开发经营与管理》高分通关卷2

4)经营成本(运营费用)的折现:

开发经营与管理,高分通关卷,2021年《房地产开发经营与管理》高分通关卷2

5)装修费用的折现:

开发经营与管理,高分通关卷,2021年《房地产开发经营与管理》高分通关卷2

6)现金流出的折现之和:

11.4+13+44.03+31.30+2.70=102.43(万元)

(3)最低转售收入,即在2012年8月1日时的现值之和为零时得出的转售收入(NPV=0)

67.12+0.2697F-102.43=0

0.2697F=35.31

F=130.92(万元)

开发经营与管理,高分通关卷,2021年《房地产开发经营与管理》高分通关卷2

包含此试题的试卷

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对于有收益的房地产如商场、商铺、写字楼、酒店等转让价格估价时,常常采用( )。

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