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5年前，甲方出地、乙方出资合作建设一幢写字楼。甲方当时提供的土地面积为1000m2、使用期限为50年。合作建设的写字楼建筑面积为5000m2，建设期为1年。根据甲乙双方约定，建成后的写字楼建筑面积中2000m2归甲方所有，3000m2由乙方使用20年，使用期满后无偿归甲方所有。2年前，甲方将其所有的2000m2与丙方签订了16年的租赁合同，合同约定租金每2年支付一次，支付时间为第2年末，支付标准为1000元/m2，且合同期内租金不变。目前市场上类似写字楼的正常年租金为500元/m2，年租金递增率为2%，运营费用率为30%，出租率为100%。现在，乙方有意收购甲方在该写字楼中的全部权益，甲方也乐意出售。假设该类房地产的报酬率为8%，请计算乙方收购甲方权益的合理价格。（10分）

正确答案及解析

正确答案

解析

解：甲方权益的合理价格包含两部分：一是甲方2000m2的收益价值，在价值时点之后14年内采用租约租金计算，在14后的31年间采用市场租金计算；二是乙方3000m2，29年的收益价值。

估价原理与方法,模拟考试,2021《房地产估价理论与方法》模拟试卷1

（1）甲方2000m2的收益价值V1，

　　价值时点之后14年内租约租金现值＝1000×（1－30%）×100%×2000/16.64%×[1－1/1.16647]＝554.9（万元）

　　（注：关于2年利率的计算方法：采用复利计息法，年利率为1.082－1＝16.64%）

　　14年后的31年（15年－45年）的市场租金现值＝500×（1.02）15－1×（1－30%）×100%×2000/

　　（8%－2%）×[1－（1.02/1.08）31]/1.0814＝435.0014（万元）

　　V1＝554.9＋435.0014＝989.9（万元）

　　（2）乙方3000m2（17－45年）29年的收益价值V2，

　　V2＝[500×（1＋2%）17－1×（1－30%）×100%×3000/（8%－2%）×[1－[（1.02/1.08）29]/1.0816＝567.58（万元）

　　（3）甲方权益的合理价格＝V1＋V2＝1557.48（万元）

『答案解析』

　　收益期限假定为45年。不考虑建筑物剩余经济寿命对收益期限和收益价格的影响。

包含此试题的试卷

2021《房地产估价理论与方法》模拟试卷1

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单选题

6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000 m2建筑面积归甲方，2000 m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归还甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其产权转让给乙方。据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。问：

　　8.该办公楼的收益年限为（　）年。