某空置的无电梯旧写字楼的建筑面积为2000m2，剩余经济寿命为35年。在价值时点，同类无电梯写字楼的市场租金为1.5元/（m2·天），空置率为6%；同类有电梯写字楼的市场租金为1.8元/（m2·天），空置率为4%。预计5年后该写字楼旁边将兴建一大型购物中心，到那时同类有电梯写字楼的市场租金将上涨到2元/（m2·天），空置率将降为2%；同类无电梯写字楼的市场租金及空置率将不变。在价值时点，如果对该写字楼单独增加电梯，其必要费用为180万元；而假设对该写字楼进行重置并随同增加电梯，其必要费用仅为150万元。已知报酬率为10%，运营费用率为25%，每年计365天。请通过计算判断该写字楼无电梯的功能缺乏是否可修复；计算获知兴建大型购物中心后该写字楼的总价值。
正确答案及解析
正确答案
解析
解：（1）解题思路：获知兴建大型购物中心后，增加电梯所能带来的房地产价值增加额，就是租金增加额的折现现值。
将租金增加额的现值和修复费用比较，可以知道是否可修复。
获知兴建大型购物中心后该写字楼的总价值＝有电梯的写字楼现时价格－功能缺乏折旧
前5年年租金增加额A1＝[1.8×365×（1－4%）×（1－25%）－1.5×365×（1－6%）×（1－25%）]×2000＝17.4105（万元）
其租金折现现值V1＝17.4105/10%×（1－1/1.15）＝65.9994（万元）
第6－35年年租金增加额A2＝[2×365×（1－2%）×（1－25%）－1.5×365×（1－6%）×（1－25%）]×2000＝30.1125（万元）
其租金折现现值V2＝30.1125/10%×（1－1/1.130）/1.15＝176.2596（万元）、
获知兴建大型购物中心后，增加电梯所能带来的房地产价值增加额
V＝V1＋V2
＝65.9994＋176.2596
＝242.26（万元）
（外部因素造成的自然增值）
（2）通过比较修复费用与房地产价值增加额的大小，判断是否可修复：
修复费用180万元小于房地产价值增加额242.26万元，所以在获知兴建大型购物中心后，该没有电梯的功能缺乏可以修复。
（3）计算有电梯的写字楼现时价格
前5年的收益现值＝1.8×365×（1－4%）×（1－25%）×2000×（1－1/1.15）/10%＝358.64万元
6－35年的收益现值＝2×365×（1－2%）×（1－25%）×2000/10%×（1－1/1.130）/1.15＝628.12万元
有电梯的写字楼现时价格＝986.76（万元）
（4）功能缺乏折旧＝180万元
获知兴建大型购物中心后该写字楼的总价值＝有电梯的写字楼现时价格－功能缺乏折旧
＝986.76－180＝806.76（万元）
（重置价格的功能缺乏的折旧，是增加功能的费用180万元；如果采用重建价格，则功能缺乏的折旧＝180－150＝30万元）
『答案解析』
（1）假定收益年限为35年。不考虑建筑物剩余经济寿命对收益期限和收益价格的影响。
（2）有电梯的写字楼现时价格是剔除了物质折旧后的价格，不是重置价格。
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