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某房地产开发项目占地面积66667m2，容积率为2.0，土地取得成本为60000万元。项目可出售面积为120000m2，其中：高层住宅60000 m2；多层住宅50000 m2；商铺10000 m2。各类房屋的综合造价分别为：高层住宅3800元/ m2；多层住宅2700元/ m2；商铺3000元/ m2；其他不可售建筑物的综合造价按上述三类房屋的加权单位综合造价计算。财务费用8000万元。各类房屋预计销售均价分别为：高层住宅9500元/ m2；多层住宅12000元/ m2；商铺26000元/ m2。销售费用为销售收入的2%；销售税费为销售收入的6.5%。请计算该项目的保本加权销售均价及其与预计加权销售均价的比率。

正确答案及解析

正确答案

解析

假定该项目的保本加权销售均价为A元/m2

则销售收入=120000A

销售费用=销售收入×2%=120000A×2%=2400A

销售税费=销售收入×6.5%=120000A×6.5%=7800A

建筑面积=项目占地面积×容积率=66667×2=133334m2

可出售面积中，高层、多层、商铺所占的比例分别为：

60000/120000=50%

50000/120000=41.67%

10000/120000=8.33%

不可出售建筑面积=133334-120000=13334m2

不可售建筑物综合造价=（3800×50%+2700×41.67%+3000×8.33%）=3274.99（元/m2）

该项目造价=13334×3274.99+60000×3800+50000×2700+10000×3000=436668716.7元=43666.872（万元）

土地取得成本=60000万元

财务费用=8000万元

当保本时，销售收入-销售费用-销售税费=土地取得成本+该项目造价+财务费用

（120000A-2400A-7800A）/10000=60000+43666.872+8000

A=10170.023（元/m2）

保本加权销售均价为10170.023元/m2

预计加权销售均价=9500×50%+12000×41.67%+26000×8.33%=11916.2（元/m2）

保本加权销售均价与预计加权销售均价的比值为：10170.023/11916.2=0.8535

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《房地产开发经营与管理》真题精选2

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