某购物中心开发项目规划建设用地面积为10000m2，总建筑面积为15000m2。预计项目开发建设周期为2年，总投资为13500万元（不包括贷款利息）。项目第1年投资8100万元，其中资本金为5400万元，其余为甲银行贷款：项目第2年投资5400万元，全部为甲银行贷款；甲银行贷款年利率为9.0%，按年复利计息，项目竣工时一次性还清本息。项目竣工后开发商将购物中心用于出租经营，且立即向乙银行申请抵押贷款以偿还甲银行贷款本息，乙银行贷款期限为3年、年利率为7%，按年付息、到期还本。
购物中心的可出租面积为总建筑面积的70%，采用基础租金加百分比租金形式出租，基础租金不随时间变化，百分比租金为超额营业额的10%。预计购物中心的出租率为95%，年超额营业额为10000万元。购物中心的运营成本为毛租金收入的35%。开发商于项目运营3年后整体转售，净转售收入是年净经营收入的9.5倍。假设投资和贷款发生在年初，收入、运营成本和还款均发生在年末，不考虑所得税及其他税收。请回答下列问题：
（1）若开发商要求的自有资金目标收益率为20%，则购物中心的年最低基础租金为多少元/m2（精确到个位）
（2）在该最低基础租金水平下，设项目全部投资的目标收益率为13%，求项目全部投资的内部收益率是多少（精确到小数点后2位）
正确答案及解析
正确答案
解析
1.现金流出项目的计算
1）第1年年初：投资8100万元，其中自有资金5400万元，贷款为2700万元
2）第2年年初：投资5400万元，全部为贷款
3）到第2年末，一次性本利清F＝2700×（1＋9%）2＋5400×（1＋9%）＝9093.87（万元）
由于项目全部出租经营，没有销售收入，所以偿还甲银行的本利总计9093.87万元的贷款，必须全部通过向乙银行申请抵押贷款为偿还，所以在第3年年初向乙银行申请的贷款本金为9093.87万元
4）乙银行贷款期限为3年，年利率为7%，按年付息，到期还本
第三、四年末的付息额：9093.87×7%＝636.57（万元）
第五年末的还本付息额：9093.87＋636.57＝9730.44（万元）
2.现金流入项目的计算
1）设年最低基础租金为A万元/m2
年基础租金：15000×70%×95%A＝9975A（万元）
年百分比租金：10000×10%＝1000（万元）
第3、4、5年末的净经营收入＝（1000＋9975A）×（1－35%）＝650＋6483.75A（万元）
3.第5年末的转售收入：
9.5×（650＋6483.75A）＝6175＋61595.63A（万元）
自有资金现金流量表（常规表示方法）
第2年末偿还第一次贷款本息合计为9093.87万元，但由于全部用第二次贷款的金额来偿还，没有现金还款部分，故第2年末的还本付息额应为0。
自有资金现金流量表（特殊表示方法）
第2年末偿还第一次贷款本息合计为9093.87万元，如果在现金流入项中加入贷款一项，则第2年末的还本付息就填9093.87。
当净现值为零时，可得出年最低基础租金A的值，折现率就用自有资金目标收益率20%。
NPV＝-5400＋（6483.75A＋13.43）/（1＋20%）3＋（6483.75A＋13.43）/（1＋20%）4＋（68079.38A－2905.44）/（1＋20%）5＝0
-5400＋（3752.17A＋7.77）＋（3126.81A＋6.48）＋（27359.58A－1167.63）＝0
6553.38＝34238.56A
A＝0.1914（万元/m2）
即：1914元/m2
【第2小题解答】
全部投资现金流量表
将A＝0.1914代入表中
全部投资现金流量表
已知全部投资的目标收益率为13%。
i＝13%时
NPV1＝-8100－5400/（1＋13%）＋1891/（1＋13%）3＋1891/（1＋13%）4＋19855.4/（1＋13%）5
＝368.30
i＝14%时
NPV2＝-8100－5400/（1＋14%）＋1891/（1＋14%）3＋1891/（1＋14%）4＋19855.4/（1＋14%）5
＝-128.57
FIRR＝13%＋（14%－13%）×368.30/（368.30＋128.57）＝13.74%
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