某房地产开发项目的占地面积为8000m2，土地使用权年期为4-名校题库网

题目详情

全站导航

首页试卷库试题库

试卷导航

学历类职业资格公务员医卫类建筑工程外语类计算机类财会类

试题导航

学历类职业资格公务员医卫类建筑工程外语类计算机类财会类

某房地产开发项目的占地面积为8000m2，土地使用权年期为40年，总建筑面积50000m2，其中服务式公寓35000m2，商务、办公、餐饮、健身娱乐等服务用房5000m2，地下车位230个（10000m2）。项目建设期为3年，总投资额为35000万元（不包括贷款利息），其中自有资金占35%，其余投资来源于贷款和预售收入：

第一年投入资金9000万元，全部为自有资金；

第二年投入资金13250万元，其中3250万元为自有资金；

第三年投入资金12750万元。

该项目的住宅与停车位从第二年开始销售，第二、三、四年的净销售收入分别为7750万元、12600万元、21650万元，第四年末全部售完；服务用房在第五年开始出租，出租率为90%，租金为3000元/m2．年，运营成本为租金收入的20%；服务用房的残值为20万元。

假设：投入全部发生在年初，收入发生在年末且可以全部再投入，贷款按年计复利，本息从第四年初开始偿还；在整个出租期内，出租率、租金、运营成本均维持不变；该项目的贷款年利率为10%、投资者全部投资和自有资金的目标收益率分别为15%和25%。

在贷款利息最少条件下，求：

（1）该项目的借款计划和还款计划。

（2）该项目全部投资内部收益率。

（3）该项目自有资金财务净现值。

正确答案及解析

正确答案

解析

第一问解答

借款计划的原理：借款＝当年投资-自有资金-预售收入

1）销售收入

第一年末:无销售收入

第二年末：7750万元

第三年末：12600万元

第四年末：21650万元

2）借款

第1年初：无借款

第2年初：13250-3250＝10000（万元）

第3年年初：12750-7750＝5000（万元）

3）第4年还款情况

第4年年初（3年末）需还款；

10000×（1+10%）2+5000×（1+10%）＝17600（万元）

可用第3年末销售收入12600万元偿还，不足金额为：17600-12600＝5000（万元）

可继续计息，留到第5年初（第4年末）偿还

4）第5年初（第4年末）还款情况：

第5年初需偿还本息5000×（1+10%）＝5500（万元）

由于第5年初（第4年末）有21650万元的销售收入，故可全额偿还5500万元

借款计划与还款计划

开发经营与管理,章节练习,内部冲刺,第八章房地产开发项目可行性研究

第二问解答：

（1）第5-40年年末租金收入估算：3000×5000×90%＝1350（万元）

（2）第5-40年年末运营成本估算：1350×20%＝270（万元）

全部投资现金流量表

开发经营与管理,章节练习,内部冲刺,第八章房地产开发项目可行性研究

当求内部收益率只能采用试算法与插值法

当i1＝15%时

NPV1＝-9000＋开发经营与管理,章节练习,内部冲刺,第八章房地产开发项目可行性研究

＝-9000－11521.74－3780.72＋8284.70＋12378.46＋4085.71＋4.11

＝450.52（万元）

由于NPV大于零，所以必须增大I

当i2＝16%时

NPV2＝-9000＋开发经营与管理,章节练习,内部冲刺,第八章房地产开发项目可行性研究

＝-9000－11422.41-37158.81＋8072.29＋11957.10＋3707.29＋2.9＝-398.64

i1＝15%，NPV1＝450.52（万元）

i2＝16%，NPV2＝-398.64（万元）

开发经营与管理,章节练习,内部冲刺,第八章房地产开发项目可行性研究

第三问解答

自有资金现金流量表

开发经营与管理,章节练习,内部冲刺,第八章房地产开发项目可行性研究

你可能感兴趣的试题

单选题

6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000 m2建筑面积归甲方，2000 m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归还甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其产权转让给乙方。据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。问：

　　8.该办公楼的收益年限为（　）年。