王某以12000元/m2的价格购买了10间建筑面积均为80m-名校题库网

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学历类职业资格公务员医卫类建筑工程外语类计算机类财会类

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王某以12000元/m2的价格购买了10间建筑面积均为80m2的商铺。购房款的60%来自银行提供的10年期、年利率为7.5%、按年等额还本付息的抵押贷款，其余为自有资金。另外，王某在购房时还支付了相当于购房款1.5%的代理费及其他费用，于第2年末又投入自有资金40万元对商铺进行了装修，同时办理了产权证，在办证时支付了相当于购房款0.3%的手续费和3%的契税。

王某的经营计划是：第3年初将10间商铺全部出租；第10年末以13000元/m2的价格卖掉其中2间商铺，其余的商铺继续出租；第15年末以15000元/ m2的价格又卖掉其中3间商铺，其余的商铺继续出租；第20年末将剩余的商铺以16000元/m2的价格全部卖掉（每次卖房时均支付了相当于售价5.5%的销售税金、0.3%的手续费和1%的个人所得税）。

假设：在整个经营期间，商铺的租金保持200元/月·m2（按建筑面积计）不变，空置和收租损失不计，年运营成本为毛租金收入的25%；购房投资发生在第1年初，每年租金于年初收取，年运营成本和还本付息支出均发生在年末；王某要求的自有资金投资目标收益率为14%。

（1）完成下列自有资金现金流量表并写出相应的计算过程。

（2）列出自有资金财务净现值的公式并代入相应数据（不要求计算结果）。

正确答案及解析

正确答案

解析

【第一问解答】

完成自有资金现金流量表

1.总购房款：1.2×10×80＝960（万元）

2.自有资金：960×40%＝384（万元）

3.贷款资金：960×60%＝576（万元）

4.购房代理费等相关费用：960×1.5%＝14.4（万元）

5.抵押贷款年还本付息额：P＝576（万元） i＝7.5%，n＝10

A＝P（A/P，i，n）＝576×7.5%×（1+7.5%）10/[（1＋7.5%）10－1]＝83.92（万元）

6.办证费用及装修费用：960×（3%＋0.3%）＋40＝71.68（万元）

7.年毛租金收入：

第3年初一第10年初：200×80×10×12＝192（万元）

第11年初一第15年初：200×80×8×12＝153.6（万元）

第16年初一第20年初：200×80×5×12＝96（万元）

8.年运营成本：

第3年末—第10年初：192×25%＝48（万元）

第11年末—第15年初：153.6×25%＝38.4（万元）

第16年末—第20年初：96×25%＝24（万元）

9.净转售收入：

第10年末：1.3×2×80×（1－5.5%－1%－0.3%）＝193.86（万元）

第15年末：1.5×3×80×（1－5.5%－1%－0.3%）＝335.52（万元）

第20年末：1.6×5×80×（1－5.5%－1%－0.3%）＝596.48（万元）

自有资金现金流量表（表格项目已给定）

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【第二问解答】

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