房地产估价报告致委托估价方函
某市某商厦：
某房地产评估咨询有限公司接受贵方委托，根据委托的内容和特定的评估目的，遵循客观、公正、实事求是的原则，按照房地产价格评估规范和公允的技术标准，对坐落在某路某号的委估房地产进行了现场勘察和评定估算，现将评估结果通知如下：
委托估价房地产共一处，建筑结构为钢结构，用途为商业服务用房，总建筑面积11055.40m2,在评估基准日2005年11月20日所评估总值为人民币4196万元（大写：人民币肆仟壹佰玖拾陆万元整）。
特此通告。
某房地产评估咨询有限公司（公章）
法人代表：（略）
2005年11月20日
估价师声明（略）
估价的假设和限制条件(略）
某商厦房地产估价结果报告
一、委托方(略）
二、估价方(略）
估价资格等级:房地产估价B级。
三、估价对象
某商厦位于某路某号，所处地段优越，交通十分便利。功能齐全，设施先进，商业价值极高，发展前景良好。该商厦是一家三星级旅游涉外酒店，拥有标准房、套房、豪华套房共125间。配有中央空调、程控电话、闭路电视、视听系统、烟感报警等设施，还配有中西餐厅15间，可提供800人同时出席会议。另外还配有舞厅、休闲厅、美容厅、商务中心、小卖部。主楼1层为大堂及购物中心、保龄球馆等;2层为中西餐厅、会议厅、宴会厅(设有280个座位等）;3~12层酒店客房;另有3套锅炉、配电、供冷暖等配套房产。酒店大堂高6m，标准层高为3m，中庭两部电梯可直达14层。1995年11月建造使用及1995年再进行装修，整幢房屋总建筑面积11011.22m2，其中主楼10689.51m2，锅炉、配电、供冷暖等配套房产321.71m2。低层主体为大堂及购物中心、大餐厅、棋牌室等，现浇钢筋混凝土柱、梁,门厅用进口大理石包柱，无框地弹簧玻璃门，地坪上铺贴进口大理石;2层餐厅为各式包厢，水泥地坪上铺贴木地板，夹板软、硬包护墙，切片板窗门套，切片板凹凸双瞒木门。3~12层为宾馆客房部，按三星级宾馆要求进行装修，整体结构为框架。
四、估价目的
房地产抵押价值评估。
五、估价时点
2005年11月20日。
六、价值定义
本次估价采用公开市场价值标准。
七、估价依据
1.《房地产估价规范KGB/T 50291—1999)。
2.委托人提供的固定资产明细表。
3.委托人提供的房屋所有权证等有关材料。
4.评估人员现场勘察和掌握的资料。
5.有关法律法规规定。
八、估价原则
遵循合法原则、最高最佳使用原则、估价时点原则和替代原则。
九、估价方法
根据评估目的，结合房屋用途，确定该房产采用收益法评估较为适宜。
从某大厦的建筑形象投资、功能、结构材料、装修材料，设备等方面考查，本大厦原为本市最高水平、属三星级宾馆，目前市场上尚无此类交易案例，所以采用市场比较法无法评估其市场价值。
某大厦从使用功能方面划分，可以分为商场、餐厅、酒店客房、会议厅、娱乐五个部门。经过分析、比较，对某大厦价值的评估，宜采用收益还原法进行分部评估，另外采用成本法（土地部分用市场比较法)进行校核。
十、评估结果
委估房地产共一处，属钢结构商业服务用房，总建筑面积11055.40m2，在评估基准曰2005年11月20日的评估总值为人民币4196万元（大写：人民币肆仟壹佰玖拾陆万元整）。十一、估价人员（表3—72)
十二、估价作业曰期
2005年11月13日至2005年11月20日。
十三、估价报告应用的有效期
根据现行规定，评估报告有效期为评估基准日后一年。即本报告评估结果有效期为2005年11月20日至2006年11月19日。本评估目的在评估基准日后一年内实现时，要以评估结果作为低价或作价依据，超过一年，需要重新进行评估。
十四、评估说明
1.权属的界定以房屋所有权证为准。房屋的建筑面积以权属登记测量结果为依据，经实地核对，取其确认的合法面积。
2.本次评估价值中房地产附属物的价值适当考虑。
3.本次评估结果仅供确定其抵押贷款价值时参考。
房地产估价技术报告
一、个别因素分析(略）
二、区域因素分析（略）
三、市场背景分析（略）
四、最高最佳使用分析（略）
五、估价方法选用
根据评估目的，结合房屋用途，确定该房产采用收益法评估较为适宜。
某大厦从使用功能方面划分，可以分为商场、餐厅、酒店、会议厅、娱乐五个部分。经过分析、比较，对某大厦市值的评估，宜采用收益还原法进行分部评估，另外采用成本法（土地部分用市场比较法)进行校核。
六、估价测算过程
(一）以收益还原法进行分部评估
1.计算公式
V =v1+v2+v3+vi+v,
=(a1+a2+a3+a4+a5)/r=A/r式中V——整个大厦现时房地产评估价格；
V1——商场部分房地产的现时评估价格；v2——餐厅部分房地产的现时评估价格；v3——酒店客房部分房地产的现时评估价格；v4——会议厅部分房地产的现时评估价格；
V5——娱乐部分房地产的现时评估价格；
正确答案及解析
正确答案
解析
(1)缺少封面及目录。
(2)致委托方函缺少估价目的。
(3)结果报告与致委托方函中的总建筑面积不一致。
(4)缺土地的权属状况。
(5)不同的部分采用了相同的资本化率。
(6)净收益中没有扣除经营利润。
(7)用词不准，如：“收益还原法”、“纯收益”、“还原利率”等。
(8)估价机构资质等级表达错误，应为二级，而不是B级。
(9)安全利率选择错误，应选一年期定期存款利率或一年期国债利率，而不是选一年期贷款利率。
(10)风险利率的确定缺乏依据。
(11)净收益中不应扣除房产折旧。
(12)“整个酒店占地约12亩”的语义含糊。
(13)主体工程耐用年限（80年）确定错误。
(14)收益法的评估不应根据实际收益和实际支出。
(15)报告中未说明市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。
(16)收益法的计算公式(V=a/r)选择错误，应选择有限年期的计算公式。
(17)缺第13、14层的使用和装修情况。
(18)对周边环境未作介绍。
(19)整个估价报告未体现抵押估价的谨慎原则。
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