房地产估价报告封面及目录(略）
致委托方函(略）
估价师声明（略）
估价的假设和限制条件(略）
某居住房地产估价结果报告
一、委托方
某房地产公司，法人代表:张某。
二、受托方
某房地产估价有限公司，法人代表：王某。
三、估价对象
1.地理位置及概况（略）
2.估价对象概括
估价对象位于某市某路某号院内，项目用地15075m2，用途为住宅，剩余土地使用年限至评估基准日为40年，估价对象用途为配套公建，剩余土地使用年限为30年。建筑面积为6 962.3m2，占地面积为1890.3m2，容积率为4.16，结构为现浇框架一剪力墙结构。
待估房地产目前已经投入使用一年，内、外装修完善。外装修:采用高档进口磨光花岗石，客厅房门为旋转门和双向推拉门，内门为玻璃门，窗为铝合金窗及整体钢化玻璃窗；内装修:墙面为高档进口防雷、耐擦亚光涂料，地面为高级磨光花岗石，顶棚为轻钢龙骨石音板吊顶及铝扣板吊顶，卫生间墙面为全磁化防滑砖，洁具为台湾和成牌洁具，电源配置符合国家规定标准，电话、电视线路入户，留有接口，水、气、电、热等市政设施配套齐全。评估对象地下部分为整体车库，共有168个标准车位；另有一中型游泳池，可容纳200人左右。
四、估价目的
为委托方向银行办理抵押贷款提供房地产价格依据。
五、估价时点
2004年1月。
六、价值定义
采用公开市场价值标准，估价对象于估价时点、配套公建用途、在现状条件下的房屋所有权及所分摊的国有出让土地使用权的公开市场价值。
七、估价依据
1.《房地产估价规范KGB/T 50291—1999)。
2.国土资源部《土地估价规程》。
3.某市人民政府《某市出让国有土地使用权基准地价》。
4.某市房地局《土地出让价格评估技术标准(试行）》。
5.某市城市规划管理局《审定设计方案通知书》（XX)规审字X X号。
6.某公司《房屋所有权证》（XX全字第XX号）。
7.某公司《国有土地使用权证》（X X全国用（XX)字第XX号）。
8.委托方提供的其他资料。
9.估价人员实地勘察获取的资料及搜集的市场资料。
八、估价原则
最髙最佳使用原则：要求房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价。本报告的最高最佳使用为保持现状的最高最佳使用。替代原则：要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。本报告对该原则的运用体现在利用市场比较法进行估价中，具体表现为：首先，尽量在同一区域调查、选择已经成交的与估价对象房地产相类似房地产的可比实例，并进行修正得出估价对象房地产的评估价格；其次，按照相近效用的房地产的价格互相牵制，在同一位置、同一估价目的、同一时期，具有相同档次和新旧程度的房地产应具有相同价格的原理，确定最终的评估结果。
九、估价方法
根据估价对象的特点，结合国际惯例，评估人员经过分析，确定本报告采用市场比较法和成本法进行估价。基本的估价思路为：先用两种估价方法分别评估出估价对象的比准价格和成本价格;然后对这两个价格进行综合分析，并结合评估人员对市场行情的专业分析，确定最终的评估结果。
市场比较法是同一个市场条件下，根据替代原则，比较条件类似或使用价值相同的房屋买卖案例，将交易案例与估价对象加以对照比较，就两者之间在影响估价对象的交易情况、期日、区域因素及个别因素等的差别进行修正，求取估价对象在估价期日房产价值的方法。
成本法是以开发或建造估价对象或类似物业所需耗费各项必要费用之和为基础，再加上正常的利税来确定估价对象价格或价值的一种估价方法。
十、估价结果
以这两种方法测算结果的算术平均值作为房价结果，总价为7113.0万元（大写：人民币柒仟壹佰壹拾畚万元整）。
十一、估价人员（略）
十二、估价作业日期（略）
十三、估价报告应用的有效期
本报告自完成之日起2年内有效，超过此期限该价格应做相应调整，直至重新评估。
某居住房地产估价技术报告
一、个别因素分析(略）
二、区域因素分析（略）
三、市场背景分析（略）
四、最高最佳使用分析(略）
五、估价方法选用（略）
六、估价测算过程
1.收益法
其基本公式为：
正确答案及解析
正确答案
解析
1)委托人和受托人缺少地址和联系电话。
(2)估价时点应为具体某一天。
(3)房地产权利状况描述不全。
(4)房地产现状描述不全。
(5)估价原则中缺少估价时点原则。
(6)估价结果报告中总地价缺少货币种类。
(7)市场比较法比较因素所取修正指数无说明。
(8)比较案例B位置指数不正确。
(9)比较案例A用途为商住，与估价对象的可比应作说明。
(10)比较案例的结构不同，应该进行修正。
(11)比准价值的权重未作说明。
(12)成本法中土地使用权价格计算有错误。
(13)成本法中各项费用比例无依据。
(14)建安费按项目的实际发生成本计算不恰当。
(15)成本法中计算投资利息不应用单利计算，应用复利。
(16)缺少附件。
(17)估价报告中估价结果缺少货币种类。
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