某开发项目，规划用途为单身公寓，土地使用权年限为1997年3月1日至2067年2月28日，土地使用权出让金已全部交清。规划建筑面积5000m2，预计售价3000元/m2。该项目于1997年7月1日开工，原定工期9个月，建筑费为1200元/m2，管理费为建筑费的5%，建筑费和相应的管理费投入时间为：开工后的第一季度投入30%，第二季度投入40%，第三季度投入30%。假定都在每季度中间投入，年利率6.66%，销售税率和销售费用分别为售价的6%和3%。开工后第一季度结束时，已有1000平方米建筑面积按3000元/m2预售。开工后第二季度结束时,项目的原开发商拟将项目以合作开发的方式转让，转让方式为一次性付给一笔转让费，用于补偿已投入的土地使用权出让金和建筑费等投资，已预售的1000m2的净销售收入在销售结束时由原开发商返还给合作方。现合作方委托估算该项目在1998年1月1日的价格。
【解】
采用假设开发法估价。预计项目在完工时可全部售出，投资利润率按20%，季度利率为1.665%。设项目在1998年1月1日的价格为V，估算如下：
1.计算开发完成后的价值
3 000元/m2X5000m2+(1+1.665%)=14754340元
4.计算销售税费和销售费用
14754340元X(6%+3%)+(1+1.665%)=1306143元
5.计算利润
(V+2641102+130969+1306143)X20%=(0.2V+815643)元
6.计算项目价格
开发完成后的价值一建筑费一管理费一销售税额和销售费用一利润=(14754340-2641102—130969—1306143—0.2V-815643)元
V =8217069元
正确答案及解析
正确答案
解析
改错如下：
(1)计算管理费错，应为：2 641 102元X5% = 132 055元
(2)计算销售税费和销售费用错，应为：14 754 340元X(6% + 3%) = 1 327 891元
(3)计算利润错，应为：（V+2 641 102 + 132 055)X20%=0. 2V+549 231
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