某办公用地地价评估报告书封面及目录（略）
估价师声明（略）
估价的假设和限制条件(略）
某办公用地估价结果报告
一、委托人
XX建筑装饰工程公司（法定代表人XX;住所：XX)
二、估价机构
XX房地产咨询服务公司
三、估价对象
1.估价对象概况:估价对象办公用地坐落在某市某路华信商贸区出口处，南临某公路，距G市5号髙速公路人口处约200m，西临某大学，北面和南面各有某大型停车场和某停车场。该地段是全国各地工业、农贸商品的集散地，周围有较多的大型停车场、商品批发市场和众多的商铺、招待所、各地办事处等设施。估价对象正处于该地段的中心位置，具有较高的开发价值，经估价人员现场勘察确认，估价对象已完成“七通一平”达到开发建设的要求。
2.估价对象规划设计条件：
规划用途：办公；
总占地面积：1000m2；
容积率:4;
覆盖率：50%;
总建筑面积:4000m2;
建筑物层数:8层。
四、估价目的
为委托方以土地合资人股提供依据。
五、估价日期
2004年5月12日至21日。
六、估价时间2004年5月12日。
七、估价人员（略）
八、估价依据(略）
九、价值定义
本次估价采用公开市场价值标准。
十、采用的估价方法
根据估价对象情况、房地产市场状况及对所掌握资料分析，估价对象为待建筑的土地，而建成后的办公楼拟全部售出，故可采用假设开发法进行估价，其计算公式为：
地价=楼价一建筑费一专用费用一利息一销售费用一税费一开发商利润
十一、估价结果
估价对象办公用地在估价时点的市场价值为762万元（大写：人民币柒佰六拾贰万元整）。十二、估价人员（略）
十三、估价报告应用的有效期（略）
某办公用地估价技术报告
一、实物状况分析(略）
二、区位状况分析（略）
三、市场背景分析（略）
四、最高最佳使用分析（略）
五、估价方法选用
根据估价对象具体情况和估价目的，本报告采用市场法、假设开发法进行估价。
六、估价测算过程
1.预计出售楼价
预计30%房屋在建成后即可售出；50%房屋半年后售出；20%房屋一年后售出。根据对市场行情的调查和预测，预计其平均售价为6000元/m2。
2.预计建设期
预计到1998年7月可完全建成投入使用。
3.估计开发费以及开发商利润
估计建筑费为2000元/m2;专业费为建筑费的6%;年利息率为6%，年贴现率为10%，销售费用为楼价的3%;税费为楼价的18%，包括销售过程中的税费、所得税及增值税等;开发商利润为20%。
4.求取地价
(2)总建筑费=4 000m2X2000元/m2=8000000元
(3)总销售费用=22 682090元X3%=680462.7元
(4)总利息，假定总建筑费在一年建设期中均匀支出，则
总利息=地价X6%+8000000X0.5X6%=0.06X地价+240000
(5)总税费：22 682090元X18%=4082776.2元
(6)利润=总建筑费X20% =8000000元X20%=1600000元由以上计算得出：
总地价=22682090—8000000—680462.7-0.06X地价一240000—4082.776.2—1600000总地价=(8078851.1/1.06)元=7621557.6元单位地价=(7621557.6/4000)元/m2=1950.39元/m2
七、估价结果确定
本估价所根据委托方之估价目的，遵守估价原则，按照估价程序，选用科学的评估方法，结合委托方提供的资料，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价师的评估经验，确定某办公用地在估价时点的市场价值为762万元（大写：人民币柒佰六拾贰万元整）。有关说明及附件（略）
正确答案及解析
正确答案
解析
(1)缺少致委托方函。
(2)估价时间应为估价时点。
(3)估价方描述过于简单，少法定代表人、住所以及估价方估价资格等级。
(4)估价对象权利状况交代不清。
(5)人民币大写六应为陆。
(6)税费通常包括“两税一费”等，而不包括所得税和增值税。
(7)总楼价计算有误，应为20 913 306元。
(8)总建筑费没有折算到估价时点。
(9)没有计算专业费用。
(10)现金流量折现法不应再计算利息。
(11)现金流量折现法不应再计算利润。
(12)单位地价计算有误。
(13)应采取两种或两种以上的方法估算地价。
(14)报告最后一部分内容应为附件。
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