某房地产估价报告致委托方函（略）
估价师声明（略）
估价的假设和限制条件(略）
某房地产估价结果报告
一、委托方
某房地产开发有限公司，地址:某市某路某号，联系电话：XXXX—XXXXXXXX。
二、受托方
某房地产评估公司，地址:某市某路某号，联系电话：XXXX—XXXXXXXX。
三、估价对象
1.地理位置及概况（略）
2.估价对象概括(见估价技术报告）
四、估价目的
为委托方抵押、合资提供价格参考。
五、估价时点
2005年6月7日。
六、估价依据
1.《中华人民共和国城市房地产管理法》。
2.《中华人民共和国土地管理法》。
3.《房地产估价规范》(GB/T 50291—1999)。
4.《城市房地产抵押管理办法》。
5.委托单位提供的房权证X X字第XX号房屋所有权证和XX国用（XX)字第XX号“国有土地使用权证”等资料。
6.估价人员现场查勘、搜集、整理的资料。
七、估价原则
本估价报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则：①合法原则是指以估价对象的合法权属、合法使用、合法处分等为前提进行估价;②最高最佳使用原则是指以估价对象的最髙最佳使用为原则，认为保持现状继续使用为前提的估价，这种使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行的合理论证;③估价时点原则是指估价结果应是取估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。
估价方法
根据实地勘察和对邻近地区的调查及所拥有的材料，本次评估的估价对象宜采用收益还原法评估。
九、估价结果
评估人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，运用科学的评价方法，通过现场勘察，在认真分析现有资料的基础上，经过周密的测算，车站的评估价格为人民币13647万元（大写：壹亿畚仟陆佰肆拾柒万元整）。
十、估价人员（略）
十一、估价报告应用的有效期
本报告自估价时点起一年内有效，超过此期限该价格应做相应调整，直至重新评估。
某房地产估价技术报告
一、个别因素分析
1.工程概况
某市某车站是以车站、候车厅为主，集停车场、车库、商业用房、办公设施为一体的综合性公共建筑，其占地面积8047.90m2，总建筑面积24031.53m2，建筑高度地上三层（局部四层），屋顶结构相当于绝对标高199.100m，相对标高0.4000m，工程级别为一类建筑，耐火等级为一级，工程抗震烈度按七度设防。
2.工程结构情况（略）
3.估价对象位置（略）
4.估价对象权属状况
委托估价方某公司持有X国用（XX)字第XX号《国有土地使用权证》，X国用（XX)字第XX号《国有土地使用权证》，土地使用权性质为国有出让。
二、市场背景分析(略）
三、最高最佳使用分析（略）
四、估价方法选用（略）
五、估价测算过程
(一)估价思路
1.听取委托单位介绍需要评估对象、评估目的。
2.搜集整理有关资料。
3.进行现场查勘。
4.选择适当的估价技术路线，对估价对象进行试算。
5.征求有关人员的意见。
6.最终确定评估结果。
(二)本次估价采用的方法原理
收益法估价原理:运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常纯收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象价格。
六、估价测算过程
第一部分：以收益法求取XXXX评估价格
一、车站部分
(一）总收入的确定
车站经营收入共由四部分组成：屋顶停车场的经营收入、车站代售客票收入、底层车库收入、车辆维修、行李寄托等其他业务收入。
现分别求取四部分的总收入：
1.屋顶停车场经营收入
顶层停车场的建筑面积6339.20m2,停车位150个。
根据本市停车场的经营惯例，30%的停车位用于月票车的使用，70%的车位用于每天的经营。月票车的月租金为400元，其余车位按每天收入25元、利用率60%计，则：
屋顶停车场的年总收入=150个X30%X400元/(月.个）X12月+150个X70%X60%父25元/(天*个）×365天=79.09万元 '
2.车站代售客票收入
该车站作为本市公路运输始发站之一，发车线路涵盖全市各地以及XX省部分地区。目前共有59条线路，每天发车班次326次。
根据委托方提供的车站经营状况可计算车站的经营收入，平日车站经营收入总计为132019.75元（以每班车35人计）。
随着市政府规范本市客运市场的措施进一步实施，某车站的地位会得到巩固和加强，每日发车班次会逐步上升，预计每日班次达到500班时，总班次上涨53.37%时，会达到一种平衡，使某车站的经营状况达到较高水平。
因此，在计算某车站每日营业额时，以每日班次500次计。
每日营业额=132019.75元X（1+53.37%)=202478.69元
根据本市客运市场的惯例，每年大约有40天的春运，春运的票价上浮20%,上座率可达到100%，每日发车的平均上座率上浮40%，因此，XX车站每年的营业额=202478.69元X325+202478.69元X(1+20%)X(1+40%)X40=79412142.22元。
该车站共有21个发车位，设计发车容量为800个，功能上已达到国家一级车站设计标准。根据某市交通局某交局财〔XX〕XX号文的规定，该车站代收售票收入可按总收入的12%计。
因此，车站代售客票收入为P2=79412142.22元X12%=9529457.07元=952.95万元。
3.底层车库收入
底层车库共有100个车位，未到发车时间的车辆在此等待。由于是车站的配套设施，为车站运营的车辆服务，因此停车费相对较低，每个车位每天收费10元，使用率为70%，则：
P3=100个X10元/(天*个）X70%X365天=25.55万元
4.车辆维修、行李寄托、零星摊位、厕所租赁等其他业务收入
根据车站的统计数据，该部分收入占代售客票收入的12%,则：
P4=952.95万元X12%=114.35万元
5.合计
P收=P1+P2+P3+P4=1171.94万元
(二）总费用的确定
1.税金（按总收入的5. 75%计）
P税=1171.94万元X5.75%=67.39万元
2.管理费（按总收入的12%计）
P管=1171.94万元X12%=140.63万元
3.维修、保养费(按总收入的2%计）
P维=1171.94万元X2%=23.43万元
4.保险费(按总收入的0.2%计）
P保=1171.94万元X0.2%=2.34万元
5.不可预见费（按总收入的0.1%计）
P预=1171.94万元×0.1%=1.17万元
P费=P税+P管+P维+P保+P预=235.50万元
(三）年纯收入A的确定
正确答案及解析
正确答案
解析
1.致委托方函缺估价报告应用的有效期（或致委托方函缺估价报告使用期限）。
2.估价对象实物状况描述不全或不清；或缺估价对象土地实物状况；或建成时间未具体到月；或缺估价对象四至；或缺估价对象分摊的土地面积。
3.估价对象权益状况描述不全；或缺他项权利限制情况；或缺租赁权情况；或缺是否优先受偿款情况。
4.价值定义中缺未设立法定优先受偿下的市场价值定义。
5.结果报告的估价结果没有大写。
6.缺少风险提示（或说明）。
7.附件应放在技术报告之后。
8.客观毛租金收益[100元/(m2 *月）]确定有误。
9.租约期外租金构成内涵不清。
10.租约期外租金面积内涵不清。
11.租约期外收益变化趋势在未来使用年限相对稳定的假设缺乏依据(或不符合谨慎原则）。
12.租约期外的有效毛收入中未考虑其他收入，如押金收入（或租赁期外有效毛收入中缺押金收益）。
13.租约期外净收益确定有误，未扣除运营费用。
14.空置率取2%的理由不充分。
15.等比递增计算中租约期外的折现期错误(不应为5年，应为4年）。
16.表3—23中的可比实例成交价未说明付款方式。
17.可比实例一与估价对象规模差异过大，不宜适用为可比实例。
18.可比实例与估价对象结构不同未作修正。
19.比较、修正项目不全:或缺少情况的修正；或缺少租赁期的比较和修正；或缺剩余收益年限（土地使用年限）的修正；或缺用途的比较修正；或缺交易日期（市场状况）的修正（或不修正的理由）。
20.距区域商业中心距离和距公交站点的距离应为区域因素。
21.表3—25中修正系数的表述形式错误。
22.表3—25中修正系数的确定缺乏理由或（具体指出）某个因素的取值缺乏理由。
23.表3—25中修正系数的确定未考虑各子因素权重的差异。
24.技术报告结果中未计算抵押价值，或未考虑法定优先受偿款。
25.比准结果取三个可比实例价格的简单算术平均值缺乏理由。
26.估价结果取两种估价方法测算结果的简单算术平均值缺乏理由。
你可能感兴趣的试题
某房地产的土地面积2000㎡，建筑面积8000㎡，土地于2003年10月1日通过有偿出让方式获得，使用权年限为40年，当时的单价为5000元/㎡。建筑物为钢筋混凝土结构，于2004年10月1日竣工投入使用，当时的建筑造价为建筑面积2500元/㎡，2010年10月1日与该房地产的地段和用途相同使用权年限为40年的土地的单价为6000元/㎡，该类房屋的重置价格（含使用权年限为40年的土地价格）为每平方米建筑面积3000元，估计该类建筑物的残值为2%，土地资本化率为6%。试利用上述资料估算该房地产2010年10月1日的总价。
- 查看答案
某成片荒地的面积为5km2，适宜进行“七通一平”的土地开发后分块有偿转让；可转让土地面积的比率为75%；附近地区与之位置相当的“小块”“七通一平”熟地的单价为2800元/m2；建设期为2年；将该成片荒地开发成“七通一平”熟地的开发成本以及管理费用、销售费用为5.6亿元/km2；贷款年利率为8%；土地开发的年成本利润率为10%；当地土地转让中卖方需要缴纳的增值税等税费为转让价格的6%，买方需要缴纳的契税等税费为转让价格的4%。请采用静态分析法测算该成片荒地的总价和单价。
- 查看答案
某厂房的建筑面积为6000m2，建筑结构为钢筋混凝土结构，耐用年限为50年，于5年前建成并投入使用；土地面积为9000m2，于6年前取得土地使用权，土地使用年限为50年，届满后土地使用权及其地上建筑物和其他不动产所有权由国家无偿取得。已知该厂房所在位置的工业用地土地使用权出让最高年限的基准地价为600元/m2，目前的工业地价指数为103.80（为定基价格指数，基期为基准地价对应的评估基准日），土地综合状况较基准地价对应的土地综合状况好2.40%。重新建造该厂房的建筑安装工程费为3500元/m2，专业费为建筑安装工程费的8%，管理费用为建筑安装工程费与专业费之和的5%，销售费用为重新购建价格的3%，年利息率为6%，建设期为1年，建筑安装工程费、专业费、管理费用、销售费用可视为均匀投入，销售税费为重新购建价格的5%，建筑物的投资利润率为15%，该厂房的部分门窗、地面等有损坏，修复费用为5万元。当地该类房地产的报酬率为7.50%，土地报酬率为6.50%，建筑物残值率为0。请计算该房地产目前的成本价格。请计算该房地产目前的成本价格。
- 查看答案
今有一宗“五通一平”的熟地需要估价。土地使用权年限为50年，2004年7月30日取得土地使用权。土地总面积1000m2，规划允许建筑面积4000m2，规划设计条件要求其建设办公地产，根据最高最佳使用原则，适宜建设某种类型的写字楼。预计总开发期为2年，从2007年7月30日起开始建设，建筑费用为1300元/m2，勘察设计等专
业费用及管理费用为建筑费的10%，第一年均匀投入60%的建筑费、勘察设计费及管理费用，第二年投入余下的40%，据调查，当地同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为其售价的4%和6%，房地产交易买方应缴纳的相关税费为交易价格的3%，为了尽快出租，在建成前半年就要开始投入广告宣传等销售费用。预计工程竣工半年后可租出，可出租的面积占总建筑面积的70%，可出租面积的月租金为80元/m2，正常出租率为80%，出租的运营费用为有效毛收入的25%，年资本化率为15%，折现率为14%。试利用所给资料，采用现金流量折现法评估该土地2007年7月30日的总价、单价及楼面地价。
- 查看答案
某在建工程于2017年3月1日开工，拟建为商场和办公综合楼；总用地面积5000平方米，土地使用权年限50年，从开工之日起计；规划建筑总面积12000平方米，其中商场建筑面积3000平方米，办公楼建筑面积9000平方米；该工程正常施工期2年，建筑费为每平方米建筑面积3000元，专业费为建筑费的10%；至2017年9月1日已完成主体结构，已投入总建筑费及专业费的40%，还需投入总建筑费及专业费的60%（假设在剩余工期中均匀投入）；折现率取8%。预计该工程建成后商场即可租出，办公楼即可售出；商场可出租面积的月租金为120元/平方米，建筑面积与可出租面积之比为1：0.8，正常出租率为80%，出租的成本及税费为有效总收益的20%，经营期资本化率为8%；办公楼售价为每平方米建筑面积10000元。由于某种原因，该在建工程的业主想将其转让出去，假设在建工程转让不影响工期。试利用上述资料，采用动态分析法估计该在建工程于2017年9月1日的正常购买价格。
- 查看答案