本次估价背景情况如下：
估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。估价委托人为XX房地产开发公司，注册房地产估价师在实地查勘和市场调查时，从估价对象的施工方XX建筑安装公司获取了相关成本等资料。
以下为该房地产估价报告中的估价的假设和限制条件内容片断：
(一）估价的假设条件
1.估价时点2009年6月18日的房地产市场为公平、平等、自愿的交易市场。
2.本报告假定估价对象在合法前提下，按设计的商业用途使用能够产生最高最佳效益，并在未来可持续经营。
3.本次估价以XX建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提，若提供资料及数据失实，由此产生的估价结果失真，本估价机构不承担责任。
4.估价对象土地用途为商贸综合用地，证载土地使用权终止日期为2053年6月19日，剩余使用年限为M年。
遵循合法原则和谨慎原则，本报告估价对象为商业房地产（未单独办理土地权属证书），设定其土地使用权年限自估价时点起为40年。
5.估价对象与其他生产要素相结合，能满足其剩余使用年限内的正常使用要求，并得到有效使用。
6.估价委托人拥有估价对象完全权益，包括房屋所有权和国有土地使用权。
7.任何有关估价对象的运作方式、程序应符合国家、地方的有关法律、法规政策等。
8.我们于2009年6月25日至26日对估价对象进行了实地査勘，不能确认估价对象在估价时点的状况与实地査勘之日的状况保持一致，提醒估价委托人使用估价报告时注意。
9.注册房地产估价师在进行实地査勘时，观察到估价对象外部完整正常，但不能确定其有无内部缺陷，本报告假设其建筑质量是以维持正常的使用寿命。
(二)估价的限制条件
1.本次估价目的仅为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据，不对其他目的负责任，超出此范围使用报告,本估价机构不承担相应法律责任。
2.估价结果未考虑将来可能发生的资产处置、产权转移等费用对其抵押价值的影响。
3.根据XX市当前房地产市场的特征，本房地产估价报告应用有效期为半年，即自本报告估价时点起半年内有效。在应用有效期内，如果房地产市场发生重大变化,并对房地产价值产生明显影响，应重新进行估价。
4.本报告仅供委托人使用，未经本公司同意，不得向估价委托人和估价报告审査部门之外的单位和个人提供。本报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。
正确答案及解析
正确答案
解析
错误:本次估价以XX建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提。
改为:本次估价以委托人(或XX房地产开发公司）提供的资料及数据
错误:设定其土地使用权年限自估价时点算起为40年。
改为:设定其土地使用权年限自估价时点算起为44年。
错误：自本报告估价时点起半年内有效。
改为：自本报告出具之日起半年内有效。
错误:不能确认估价对象在估价时点的状况与实地查勘之日的状况保持一致。
改为:假定估价对象在估价时点的状况与实地査勘之日的状况保持一致。
你可能感兴趣的试题
某房地产的土地面积2000㎡，建筑面积8000㎡，土地于2003年10月1日通过有偿出让方式获得，使用权年限为40年，当时的单价为5000元/㎡。建筑物为钢筋混凝土结构，于2004年10月1日竣工投入使用，当时的建筑造价为建筑面积2500元/㎡，2010年10月1日与该房地产的地段和用途相同使用权年限为40年的土地的单价为6000元/㎡，该类房屋的重置价格（含使用权年限为40年的土地价格）为每平方米建筑面积3000元，估计该类建筑物的残值为2%，土地资本化率为6%。试利用上述资料估算该房地产2010年10月1日的总价。
- 查看答案
某成片荒地的面积为5km2，适宜进行“七通一平”的土地开发后分块有偿转让；可转让土地面积的比率为75%；附近地区与之位置相当的“小块”“七通一平”熟地的单价为2800元/m2；建设期为2年；将该成片荒地开发成“七通一平”熟地的开发成本以及管理费用、销售费用为5.6亿元/km2；贷款年利率为8%；土地开发的年成本利润率为10%；当地土地转让中卖方需要缴纳的增值税等税费为转让价格的6%，买方需要缴纳的契税等税费为转让价格的4%。请采用静态分析法测算该成片荒地的总价和单价。
- 查看答案
某厂房的建筑面积为6000m2，建筑结构为钢筋混凝土结构，耐用年限为50年，于5年前建成并投入使用；土地面积为9000m2，于6年前取得土地使用权，土地使用年限为50年，届满后土地使用权及其地上建筑物和其他不动产所有权由国家无偿取得。已知该厂房所在位置的工业用地土地使用权出让最高年限的基准地价为600元/m2，目前的工业地价指数为103.80（为定基价格指数，基期为基准地价对应的评估基准日），土地综合状况较基准地价对应的土地综合状况好2.40%。重新建造该厂房的建筑安装工程费为3500元/m2，专业费为建筑安装工程费的8%，管理费用为建筑安装工程费与专业费之和的5%，销售费用为重新购建价格的3%，年利息率为6%，建设期为1年，建筑安装工程费、专业费、管理费用、销售费用可视为均匀投入，销售税费为重新购建价格的5%，建筑物的投资利润率为15%，该厂房的部分门窗、地面等有损坏，修复费用为5万元。当地该类房地产的报酬率为7.50%，土地报酬率为6.50%，建筑物残值率为0。请计算该房地产目前的成本价格。请计算该房地产目前的成本价格。
- 查看答案
今有一宗“五通一平”的熟地需要估价。土地使用权年限为50年，2004年7月30日取得土地使用权。土地总面积1000m2，规划允许建筑面积4000m2，规划设计条件要求其建设办公地产，根据最高最佳使用原则，适宜建设某种类型的写字楼。预计总开发期为2年，从2007年7月30日起开始建设，建筑费用为1300元/m2，勘察设计等专
业费用及管理费用为建筑费的10%，第一年均匀投入60%的建筑费、勘察设计费及管理费用，第二年投入余下的40%，据调查，当地同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为其售价的4%和6%，房地产交易买方应缴纳的相关税费为交易价格的3%，为了尽快出租，在建成前半年就要开始投入广告宣传等销售费用。预计工程竣工半年后可租出，可出租的面积占总建筑面积的70%，可出租面积的月租金为80元/m2，正常出租率为80%，出租的运营费用为有效毛收入的25%，年资本化率为15%，折现率为14%。试利用所给资料，采用现金流量折现法评估该土地2007年7月30日的总价、单价及楼面地价。
- 查看答案
某在建工程于2017年3月1日开工，拟建为商场和办公综合楼；总用地面积5000平方米，土地使用权年限50年，从开工之日起计；规划建筑总面积12000平方米，其中商场建筑面积3000平方米，办公楼建筑面积9000平方米；该工程正常施工期2年，建筑费为每平方米建筑面积3000元，专业费为建筑费的10%；至2017年9月1日已完成主体结构，已投入总建筑费及专业费的40%，还需投入总建筑费及专业费的60%（假设在剩余工期中均匀投入）；折现率取8%。预计该工程建成后商场即可租出，办公楼即可售出；商场可出租面积的月租金为120元/平方米，建筑面积与可出租面积之比为1：0.8，正常出租率为80%，出租的成本及税费为有效总收益的20%，经营期资本化率为8%；办公楼售价为每平方米建筑面积10000元。由于某种原因，该在建工程的业主想将其转让出去，假设在建工程转让不影响工期。试利用上述资料，采用动态分析法估计该在建工程于2017年9月1日的正常购买价格。
- 查看答案