(2015年真题) 某市拟拍卖一宗面积为13.33万m2、容积率为2.56的商品住宅用地,土地交易契税税率为4%、项目要求配置3万m2的公共租赁住房,政府以6000元/m2的价格回购,某房地产开发企业欲参与该项目的竞买,经市场调研和测算,预计该项目的建造费用为3800元/m2,期间费用为5500万元,商品住房的销售均价为8500元/m2,销售税金及附加为销售收入的5.5%(配建的公共租赁住房免征营业税及附加),如果该房地产开发企业对项目要求的税前最低利润为8000万元,请计算该企业能接受的最高楼面地价水平。(8分)
正确答案及解析
正确答案
解析
假设企业能接受的最高楼面地价为A元/m2(不包括契税)
1.建筑面积=13.33×2.56=34.1248(万m2)
2.销售收入由两部分组成:商品住房销售收入+配套公租房回购收入总销售收入(不扣除营业税及附加)
=(34.1248-3)×8500×(1-5.5%)+3×6000=268009.956(万元)
3.总成本=34.1248×(1.04A+3800)+5500=35.48979A+135174.2
4.利润=销售收入-销售税费-总成本
8000=268009.956-35.48979A-135174.2
A=3517.512(元/平方米)。
你可能感兴趣的试题
6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼,总建筑面积3000m2,于4年前建成并投入使用,办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定,建成投入使用后,其中的1000 m2建筑面积归甲方,2000 m2建筑面积由乙方使用15年,期满后无偿归还甲方。现今,乙方欲拥有该办公楼的产权,甲方也愿意将其产权转让给乙方。据调查得知,现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元,出租率为85%,年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%,报酬率为10%。问:
8.该办公楼的收益年限为( )年。
-
- A.30
- B.34
- C.36
- D.40
- 查看答案
6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼,总建筑面积3000m2,于4年前建成并投入使用,办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定,建成投入使用后,其中的1000 m2建筑面积归甲方,2000 m2建筑面积由乙方使用15年,期满后无偿归还甲方。现今,乙方欲拥有该办公楼的产权,甲方也愿意将其产权转让给乙方。据调查得知,现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元,出租率为85%,年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%,报酬率为10%。问:
9.该办公楼整体年收益为( )万元。
-
- A.159.12
- B.175.03
- C.187.24
- D.195.12
- 查看答案
6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼,总建筑面积3000m2,于4年前建成并投入使用,办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定,建成投入使用后,其中的1000 m2建筑面积归甲方,2000 m2建筑面积由乙方使用15年,期满后无偿归还甲方。现今,乙方欲拥有该办公楼的产权,甲方也愿意将其产权转让给乙方。据调查得知,现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元,出租率为85%,年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%,报酬率为10%。问:
10.乙方现在应出资( )万元购买甲方的权益。
-
- A.689
- B.839.92
- C.1166.88
- D.1528.92
- 查看答案
房地产市场转让非常普遍,主要涉及单纯土地的买卖、交换;土地及地上建筑物的整体买卖、交换;零星单套或多套商品房地产的买卖、交换、赠与等。
因为房地产市场转让实例比较多,所以房地产转让估价普遍采用的一种方法是( )。
-
- A.假设开发法
- B.比较法
- C.收益法
- D.成本法
- 查看答案
房地产市场转让非常普遍,主要涉及单纯土地的买卖、交换;土地及地上建筑物的整体买卖、交换;零星单套或多套商品房地产的买卖、交换、赠与等。
对于有收益的房地产如商场、商铺、写字楼、酒店等转让价格估价时,常常采用( )。
-
- A.假设开发法
- B.比较法
- C.收益法
- D.成本法
- 查看答案