某办公楼房地产估价报告封面及目录(略）估价师声明（略）估价的-名校题库网

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某办公楼房地产估价报告封面及目录(略）

估价师声明（略）

估价的假设和限制条件(略）

某办公楼房地产估价结果报告

一、估价方（略）

二、估价对象

某公司所有的办公用房地产，估价对象办公用楼建于1993年，为四层砖混结构，部分为5层，总建筑面积2075.284m2。估价对象占地3444.6m20

三、估价日期

2004年8月21日至8月25日。

四、估价目的房地产拍卖。

五、估价时点2004年8月21日。

六、估价依据（略）

七、采用的估价方法

根据估价对象概况及估价目的，本估价采用比较法、假设开发法进行综合评估。最后，两种方法综合分析，确定估价对象的最终估价值。

八、估价结果

2004年8月21日估价对象房产总价为人民币7992400元（大写：人民币柒佰玖拾玖万贰仟肆佰元整）。

九、估价人员（略）

十、估价报告应用的有效期

本评估报告使用期限为2004年8月21日起至2005年8月21日止。

XX公司办公用房地产估价技术报告

一、实物状况分析

估价对象建筑物，建于1993年，为四层砖混结构，部分为5层，室内墙壁一般罩白，陶瓷锦砖楼梯，水磨石地面，室外墙壁贴有瓷砖。该楼现为办公用楼，室内水、卫、电设施齐全，设有供暖系统，总建筑面积2075.284m2。

二、区位状况分析

该评估对象（土地）地号22102—1，位于某市某街某号，总占地面积3444.6m2，门前有10路、12路、14路、7路、40路、48路、102路、103路、306路等公交车经过，交通便利。其西行50m为某路，某商场、某长途汽车站、某火车站、某批发市场等均位于这条路上，形成了繁荣的商业景象和良好的市场氛围。估价对象位于某路南侧，某大酒店与之隔路相望;某马路北侧有饭店、某宾馆、金台大酒店、银河宾馆、某影院等；东行300m路南某大厦已完工进入销售阶段，这无疑为估价对象提供了增值潜力。此外，某街与某路相连，是某市最为繁华的街道,某百货大楼、某购物广场、某商场、某商厦等都设在这条路上，某路集餐饮、娱乐、购物、旅游于一体，其良好的市场氛围使评估对象拥有得天独厚的地理优势。

三、市场背景分析(略）

四、最高最佳使用分析（略）

五、估价方法选用

根据估价对象的具体情况和估价目的，本报告采用市场法、假设开发法分别进行估价。

六、估价测算过程

1.市场法

①土地

该评估对象与车站相邻，交通便利，商业氛围良好，地理位置优越，在本市属一类一级地段。XX市一类一级地段土地市场平均售价为140万元/亩。

评估对象土地占地面积3444.6m2，折合为5.17亩。

土地价格计算如下：

140万元/亩X5.17亩=723.8万元

②建筑物

该建筑物为办公用楼，建筑面积2075.284m2,市场平均售价600元/m2(不含楼面地价），建于1989年，扣除折旧24%，运算过程如下：

600元/m2X2075.284m2X(1—24%)=946330元=94.63万元

③评估结果

土地评估结果为723.8万元；

建筑物评估结果为94.63万元；

(723.8+94.63)万元=818.43万元该评估对象最后估价结果为818.43万元。

2.假设开发法

估价对象具有潜在的开发价值，故选用假设开发法。

①通过调查研究得知这块土地最佳的开发利用方式如下：

假设其用途为商业办公混合楼；

建筑容积率1.5;

建筑覆盖率25%;

建筑总面积5166.9m2；

建筑物层数6层；

各层建筑物面积均为861.15m2；

地上一层为商业用房，总面积为861.15m2；

地上二层至六层为办公用房，总面积为4305.75m2。

②预计建设期。预计共需3年时间才能完全建造完成投入使用，即2007年5月完成。

③预计出售楼价。预计商业楼出售时的平均售价为8 000元/m2;办公用楼出售时的平均售价为1500元/m2。

④估计开发费以及开发商利润。

估计建筑费为362万元；

专业费用为建筑费的5%;

年利息率为3.5%;

销售费用

正确答案及解析

正确答案

解析

(1)缺少致委托方函。

(2)缺少委托方。

(3)估价对象描述过于简单，土地权利情况不清，使用年限不明确。

(4)缺少估价原则。

(5)缺少价值定义。

(6)估价对象描述过于简单，土地权利状况不清，使用年限不明确。

(7)估价结果应为房地产总价而不是房产总价。

(8)估价结果还应写明单价。

(9)地价应进行年限修正。

(10)应说明24%的折旧率确定依据。

(11)采用假设开发法求取地价，再加上建筑物价格的技术路线不正确。

(12)估价结果不一致。

(13)技术报告估价为公开市场价格，但应说明当地拍卖价格和市场价格之间的调整幅度，以确定拍卖价格。

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单选题

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　　8.该办公楼的收益年限为（　）年。