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指出并改正下列房地产估价文书的错误

估价对象现状为一空置厂房，土地面积4000㎡，总建筑面积6000㎡，分析其所在区位特点和周边环境，适宜装修改造成纯办公楼出租；装修改造方案获得政府主管部门批准后，补办了相关手续、补交了土地价款，土地使用期限自2017年10月1日起50年，总建筑面积不变。现需评估估价对象在2017年10月1目的市场价格（购买总价和单价）。有关资料如下：

1.预计估价对象装修改造的工期为1年，装修后即可全部租出，可出租面积为建筑面积的87％。经调查，附近同档次办公楼可出租面积平均为建筑面积的85％，可出租面积的平均年租金经预测稳定在3000元/㎡，空置和租金损失率为10％，出租成本及税费为年租金收入的25％。

2.预计装修改造费用（含管理费用）为每平方米建筑面积1000元，假设费用在装修改造期间均匀投入。

3.折现率为12％，销售费用及销售税费率为7％（与销售同时发生），购买现厂房的税费为3％。

估价测算如下（节选）：

一、估算净收益。净收益＝3000×6000×85％×（1－10％）×（1－25％）＝1032.75（万元）

二、测算报酬率Y。采用市场提取法，通过调查类似办公用途房地产的价格、净收益等资料，根据公式

V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]

采用试算法推算报酬率（具体计算过程略），计算得到报酬率为8.5％。

三、估算装修改造后的办公楼总价值。

办公楼总价值=1032.75/8.5%×[1-1/（1+8.5%）50] /（1+12%）=11944.37/（1+12%）=10664.61万元

四、装修改造费用总额。

装修改造费用＝1000×6000/（1＋8.5％）0.5＝576.02万元

五、销售费用与销售税费。

销售费用与销售税费＝11944.37×7％/（1＋12％）＝746.52万元

六、购买现厂房的税费。

设估价对象的市场价格总价为V，则：购买现厂房的税费总额＝V×3％

七、计算估价对象在价值时点的市场价格。

估价对象的市场价格总价V＝10664.61－746.52－576.02－0.03V

V＝9069.97万元

单价＝2650.50/6000＝15116.62元/㎡

正确答案及解析

正确答案

解析

1.净收益测算错误，应采用估价对象的可出租面积比例为87％

净收益＝3000×6000×87％×（1－10％）×（1－25％）＝1057.05万元

2.装修改造后的办公楼价值测算错误，收益年限应为49年

装修改造后的办公楼价值＝1057.05/8.5%×[1-1/（1+8.5%）49] /（1+12%）=10899.57万元

3.装修改造费用的计算错误，折现率应为12％。

装修改造费用：1000×6000÷（1＋12％）0.5＝566.95万元

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单选题

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　　8.该办公楼的收益年限为（　）年。