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指出并改正下面估价报告片断中的错误

以下为某房地产抵押估价报告中变现能力分析内容的片段：

变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，将抵押房地产转换为现金的可能性。

影响房地产变现能力的因素主要有：

1.通用性：通用性就是房地产能否普遍使用，适用多种用途。一般地说，通用性越差，用途越专业化的房地产，使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能力越弱。例如，标准厂房比特殊厂房的通用性强。

估价对象中，大型商场部分通用性好；办公楼部分通用性较差。

2.独立使用性：独立使用性是指抵押房地产能否单独地使用而不受限制。一般地说，独立使用性越差的房地产，越影响房地产的使用，变现能力越弱。

估价对象为大型商场及办公楼，设计功能齐全，独立使用性均较好。

3.可分割转让性：所谓可分割转让性，是指在物理上、经济上是否可以分离开来使用。容易分割转让的房地产，变现能力相对较强；反之，变现能力就较弱。

估价对象为在建的大型商场及办公楼，适宜分割转让。

4.房地产开发程度：估价对象为在建工程，至价值时点已完成打桩工程、基坑围护和基础工程等，上部结构已建至裙楼四层，正进行施工。

由于在建工程不确定因素较多，估价对象变现能力较强。

5.价值、规模大小：一般地说，总价值越大、规模越大的房地产，所需的资金越多，越不容易找到买者，变现能力越弱。例如，大型商场比小店铺的变现能力弱。

估价对象建筑面积大，总价高，变现能力较弱。

6.区位：一般地说，处于越偏僻、越不成熟区域的房地产，变现能力越强。例如，郊区的房地产比市区的房地产变现能力弱，商圈外的商业用房比商圈内的商业用房变现能力弱。

估价对象位于××商务圈，较繁华，区位状况较好，变现能力较强。

7.估价对象变现时间长短分析

根据当前市场处置同类物业的变现情况，估计估价对象正常的变现时间为3个月左右。

8.估价对象变现税费

估价对象最终变现价款一般还须优先支付以下交易费用与交易税费：

（1）交易佣金：约为成交价格的3%～5%；

（2）营业税及附加：一般约为成交价格的5.63%；

（3）印花税：一般约为成交价格的0.05%；

（4）土地增值税：按成交价格比原开发或购置成本的增值额一定比例；

（5）土地交易手续费：按面积计算3元/ m2；

（6）其他相关费用：如房地产评估费、法律服务费、诉讼费等。

9.处置变现后的债务清偿顺序

债务人除借款本金之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，应当按照下列顺序抵充：（1）实现债权的有关费用；（2）利息或者违约金；（3）借款本金。

综合分析以上影响因素，估价对象房地产变现能力较强。假定在价值时点拍卖或者变卖，受各种因素影响，其最可能实现的价格一般比评估的正常市场价值要低，预计为评估价值的70%左右。

正确答案及解析

正确答案

解析

1.“变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，将抵押房地产转换为现金的可能性”说法错误，

改为：变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。

2. “估价对象中，大型商场部分通用性好；办公楼部分通用性较差”说法错误，

改为：估价对象中，大型商场部分通用性一般；办公楼部分通用性较好。

3.“由于在建工程不确定因素较多，估价对象变现能力较强”说法错误，

改为：由于在建工程不确定因素较多，估价对象变现能力较弱。

4.“一般地说，处于越偏僻、越不成熟区域的房地产，变现能力越强”说法错误，

改为：一般地说，处于越偏僻、越不成熟区域的房地产，变现能力越弱。

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