指出并改正下列房地产估价文书的错误
对某新建成的写字楼进行估价，估价人员掌握了在价值时点时的相关资料（表4-8），并用收益法评估该写字楼的市场价值。
表4-8 估价对象相关资料
（一）年有效毛收入
22000×50×12×（1－10％）＝11880000元
（二）年运营费用
1.年维修费用
22000×2000×2％＝880000元
2.年管理费用
年管理费用＝年有效毛收入×管理费用率＋管理用房租金损失
＝11880000×3％＋500×50×12＝656400元
3.年增值税及附加
年增值税及附加＝11880000×5.55％＝659340元
4.年运营费用小计
年运营费用＝880000＋656400＋659340＝2195740元
（三）年净收益
年净收益＝（一）项－（二）项＝11880000－2195740＝9684260元
（四）估价结果
估价结果=9684260/5%×[1-1/（1+5%）50]=176795128.7元（取整）
正确答案及解析
正确答案
解析
1.年维修费用计算错误：
25000×2000×2％＝1000000元
2.管理用房未出租不应算空置：
年管理费用＝年有效毛收入×3％＝11880000×3％＝356400元
3.遗漏房产税：
有效毛收入×12％＝11880000×12％＝1425600元
4.估价结果计算收益年限取值错误，应为45年。
8438660/5%×[1-1/（1+5%）45]=149989332元（取整）
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- A.689
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对于有收益的房地产如商场、商铺、写字楼、酒店等转让价格估价时，常常采用（ ）。
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