某写字楼为钢筋混凝土结构，层高4.8m，没有电梯，建筑面积为30000m2，经济寿命为60年，有效经过年数为3年。经调查得知，现重新建造该类全新状况的建筑物的建筑安装工程费为1200元/m2（含装修、设备费），专业费为建筑安装工程费的8%，管理费用为建筑安装工程费与专业费之和的3%，销售费用为重新购建价格的3%，年利率为6%，建设期为2年，建筑安装费、专业费、管理费用、销售费用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年内均为均匀投入，销售税费为重新购建价格的6.5%，投资利润率为35%。又知该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为35万元；装修的重置价格为500万元，平均寿命为5年，已使用3年；设备的重置价格为200万元，平均寿命为10年，已使用3年；残值率为零。由于该写字楼没有电梯，其出租率仅为80%，月租金为30元/m2，但如果在估价时点重置有电梯的类似写字楼，则需要的电梯购置费用为180万元，安装费用为60万元；而市场上类似有电梯写字楼的出租率为85%，正常月租金为32元/m2，由于该写字楼的层高较正常层高要高，使其能耗增加，经测算，正常情况下每年需要多消耗10000元能源费；同时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为40万元。当地该类房地产的报酬率为8%。
请计算该建筑物的现时价值。（12分）
正确答案及解析
正确答案
解析
（1）计算重新购建价格C总：
方法一：
首先，计算单价
①建筑安装成本：1200元/m2；
②专业费用：1200×8%=96（元/m2）；
③管理费用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；
④销售费用：C×3%；
⑤投资利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C；
⑥销售税费：C×6.5%；
⑦投资利润：（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.05%C；
⑧每平方米重新购建价格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。
其次，计算总价
①建安成本：1200×30000=3600（万元）；
②专业费用：3600×8%=288（万元）；
③管理费用：（3600+288）×3%=116.64（万元）；
④销售费用：C总×3%；
⑤投资利息：（3600+288+116.64+3%C总）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（3600+288+116.64+3%C总）×40%×［（1+6%）0.5－1］=266.79+0.2%C总；
⑥销售税费：C总×6.5%；
⑦投资利润：（3600+288+116.64+3%C总）×35%=1401.624+1.05%C；
⑧重新购建价格：C总=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=3600+288+116.64+3%C总+266.79+0.2%C总+C总×6.5%+1401.624+1.05%C总；
解得：C总=6356.394万元。
方法二：
重新购建价格C=［1200×（1+8%）×（1+3%）+C×3%］×60%×（1+6%）1.5+1200×（1+8%）×（1+3%）+C×3%×40%×（1+6%）0.5+C×6.5%+［1200×（1+8%）×（1+3%）+C×3%］×35%。
解得：C=2118.798（元/m2）；
则重新购建总价格为：2118.798×30000=6356.394（万元）。
（2）计算折旧：
①可修复费用：35万元；
②装修折旧费：500×1/5×3=300（万元）；
③设备折旧费：200×1/10×3=60（万元）；
④长寿命项目折旧费：（6356.394+35－500－200）×1/60×3=281.069（万元）；
⑤缺乏电梯的功能折旧费：（32×85％－30×80%）×12×3/8%×［1－1/（1+8%）57］－（180+60）=1182.085（万元）；
⑥功能过剩引起的折旧费：1/8%×［1－1/（1+8%）57］=12.344（万元）。
（3）计算建筑物现值：
V=6356.394－35－300－60－281.069－1182.085－12.344－40=4445.90（万元）。
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