某建设用地使用权于2010年4月15日以出让方式取得，土地面-名校题库网

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学历类职业资格公务员医卫类建筑工程外语类计算机类财会类

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某建设用地使用权于2010年4月15日以出让方式取得，土地面积为200000m2，规划容积率为2.0，其中配建20%的限价房，限定价格为4800元/m2，其余80%为商品房。该项目建筑安装工程费用为1500元/m2，前期工程费、管理费分别为建筑安装工程费用的10%和6%；至2011年10月15日完成了主体结构，预计至建成尚需15年，还需投入4%的建设费用，费用均匀投入。目前产权人因资金问题拟转让该在建工程，该转让行为将会使工程停滞0.5年后再开始续建。当地房地产交易中，买方需缴纳的税费为购买价的3%，同类商品房的售价为7000元/m2，销售费用和销售税费分别为售价的3%和6%，销售费用在建成前半年开始均匀投入，假设项目在建成时可全部售出。

请根据上述资料测算该在建工程2011年10月15日的市场价值。（折现率为10%）

正确答案及解析

正确答案

解析

　方法一：

　　（1）面积计算（1分）

　　规划面积=200000×2=40（万m2），商品房面积=40×80％=32（万m2），限价房面积=40×20％=8（万m2）。

　　（2）售价计算（2分）

估价原理与方法,历年真题,《房地产估价理论与方法》真题精选6

（万元），其中，（7000×32+4800×8）=262400

（万元）

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（3）续建费用计算（5分）

　　1）建筑安装工程费、管理费及前期费用计算（3分）

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（万元）（单价=617.83元/m2），其中（1+10％+6％）（1分），（1+10％）1.25

或单独贴现计算：

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（万元）（单价=532.61元/m2）。　　（1分）

　　21304.453×10％=2130.445（万元）（单价=53.26元/m2）。　　（1分）

　　21304.453×6％=1278.267（万元）（单价=31.96元/m2）。　　（1分）

　　2）销售费用（1分）

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（万元），其中（1分）。

　　3）销售税费（1分）

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（万元）。

　　（4）在建工程市场价值（2分）

　　V=216859.504-24713.165-6662.664-13011.570-V×3％　　（1分）

　　=167448.646（万元）　　（1分）

　　方法二：

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　其中，售价7000×320000+4800×80000=262400（万元）。　　（1分）

　　销售税费262400×6％=15744（万元）。　

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单选题

6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000 m2建筑面积归甲方，2000 m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归还甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其产权转让给乙方。据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。问：

　　8.该办公楼的收益年限为（　）年。