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某厂房的建设用地使用权于2004年9月30日以出让方式取得,不可续期;建筑物为钢筋混凝土结构,于2005年9月30日建成,建筑面积10000m2,容积率为1.25。因设计原因空调系统比正常多投入120万元,每年多耗电0.5万元。经调查,2013年9月30日,类似工业用途50年建设用地使用权的取得价格为1500元/m2,取得税费为4.5%。类似房地产开发项目土地重新购置价格是购置空地总成本的1.35倍;类似厂房的正常建设成本为1800元/m2,建筑物重建价格是建设成本的1.32倍;房屋门窗、屋顶破损修复需要30万元,空调系统以外的其他设备重置价格为80万元,平均寿命为10年,残值率为零。土地报酬率为7%,房地产报酬率为8%。请计算该厂房2013年9月30日的市场价值。

正确答案及解析

正确答案
解析

根据成本法计算公式,该厂房2013年9月30日的市场价值=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格-建筑物折旧。该厂房2013年9月30日的市场价值的计算步骤具体如下:

  (1)土地重新购建价格

估价原理与方法,历年真题,《房地产估价理论与方法》真题精选5

(2)建筑物重新购建价格

  1800×1.32×1=2376(万元)。

  (3)建筑物折旧

  ①物质折旧

  a.房屋门窗、屋顶破损修复费用30万元;

  b.空调系统以外的其他设备折旧费=Cdt=80×8/10=64(万元);

  c.长寿命项目折旧费=(2376-30-80)×8/60=302.13(万元)(在出让合同约定建筑用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时,对收回的建筑物给予补偿前提下);

  d.长寿命项目折旧费=(2376-30-80)×8/49=369.96(万元)(在出让合同约定建筑用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时,对收回的建筑物不予补偿前提下);

  e.物质折旧小计:396.13万元或者463.96万元。

  ②功能折旧(功能过剩引起的折旧)

在用建筑物重建价格情况下,

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(万元)。

  ③建筑物折旧小计:522.11万元或者589.94万元

  (4)建筑物市场价值=1643.02+2376-522.11=3496.91(万元)(在出让合同约定建筑用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时,对收回的建筑物给予补偿前提下)或者3429.08万元(在出让合同约定建筑用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时,对收回的建筑物不予补偿前提下)。

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单选题

6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼,总建筑面积3000m2,于4年前建成并投入使用,办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定,建成投入使用后,其中的1000 m2建筑面积归甲方,2000 m2建筑面积由乙方使用15年,期满后无偿归还甲方。现今,乙方欲拥有该办公楼的产权,甲方也愿意将其产权转让给乙方。据调查得知,现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元,出租率为85%,年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%,报酬率为10%。问:

  8.该办公楼的收益年限为( )年。

  • A.30  
  • B.34  
  • C.36  
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9.该办公楼整体年收益为( )万元。

  • A.159.12  
  • B.175.03  
  • C.187.24  
  • D.195.12
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单选题

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10.乙方现在应出资( )万元购买甲方的权益。

  • A.689  
  • B.839.92  
  • C.1166.88  
  • D.1528.92
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单选题

房地产市场转让非常普遍,主要涉及单纯土地的买卖、交换;土地及地上建筑物的整体买卖、交换;零星单套或多套商品房地产的买卖、交换、赠与等。

因为房地产市场转让实例比较多,所以房地产转让估价普遍采用的一种方法是( )。

  • A.假设开发法
  • B.比较法
  • C.收益法
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单选题

房地产市场转让非常普遍,主要涉及单纯土地的买卖、交换;土地及地上建筑物的整体买卖、交换;零星单套或多套商品房地产的买卖、交换、赠与等。

对于有收益的房地产如商场、商铺、写字楼、酒店等转让价格估价时,常常采用( )。

  • A.假设开发法
  • B.比较法
  • C.收益法
  • D.成本法
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