某商场的建筑面积6000m2，土地使用期限40年，从2008年10月1日起计，不可续期。该商城于2010年10月1日进行了抵押贷款，贷款金额600万元，贷款期限10年，贷款年利率6％（贷款期间贷款利率不变），每年等额偿还本息。抵押当时的贷款成数为6成，现实社会一般贷款成数为5成。调查得知，现在附近类似商场较乐观、最可能和较保守的年净收益分别为600万元、560万元和500万元。该商场除上述贷款外无其他法定优先受偿款，房地产报酬率为8％。请计算该商场2013年10月1日的再次抵押价值以及正常市场条件下带抵押合同的购买价格（分别计算以下两种购买方式下的购买价格：一是购买者购买后按原偿还方式承担还款义务；二是购买者一次性偿还剩余贷款后购买）。
正确答案及解析
正确答案
解析
（1）计算2013年10月1日的再次抵押价值
再次抵押价值=未设立法定优先受偿权下的价值-（已抵押贷款余额/社会一般贷款成数）-拖欠的建设工程价款-其他法定优先受偿款。
①2013年10月1日未设立法定优先受偿款下的市场价值
抵押目的估价遵循谨慎原则，在用收益法评估时，年净收益应采用较保守估计值500万元，收益期限为：40－5=35（年），利用公式：
可得2013年10月1日未设立法定优先受偿权下的市场价值为：
②求解已抵押贷款余额
利用公式：
可得：
利用公式：
可得已抵押贷款余额：
③2013年10月1日再次抵押价值=5827.28－455.08/0.5－0=4917.12（万元）。
（2）求解正常市场条件下带抵押合同的购买价格（购买者购买后按原偿还方式承担还款义务方式）
另一种解法：
（3）计算正常市场条件下带抵押合同的购买价格（购买者一次性偿还剩余贷款后购买方式）
利用公式
可得，2013年10月1日未设立法定优先受偿权下的市场价值为：
（万元），又已抵押贷款余额
（万元）。则购买者一次性偿还剩余贷款后购买价格为：6526.56-455.08=6071.48万元。
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对于有收益的房地产如商场、商铺、写字楼、酒店等转让价格估价时，常常采用（ ）。
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