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为评估一套建筑面积为75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市场价格,选取了三个可比实例,有关资料如下:

  (1)可比实例及其交易情况见下表。

估价原理与方法,历年真题,《房地产估价理论与方法》真题精选2

假设美元与人民币的市场汇率2016年6月30日为1美元等于6.61元人民币,2016年9月30日为1美元等于6.65元人民币;人民币与港币的市场汇率2016年7月31日为1元人民币等于1.20元港币,2016年9月30日为1元人民币等于1.226元港币。试利用上述资料估算该公寓2016年9月30日用人民币计价的市场价格。估价原理与方法,历年真题,《房地产估价理论与方法》真题精选2

正确答案及解析

正确答案
解析

 (1)建立比较基础

  可比实例A

  1)建筑面积=60m2/0.72=83.33m2

  2)房地产价格=含有非房地产成分的房地产价格-非房地产成分的价值=112万元-3.5万元=108.5万元

  可比实例B

  1)统一计价单位

6.61×16.5万美元=109.065万元人民币

  2)统一税费负担

  正常负担下的价格=卖方实得金额/(1-应由卖方缴纳的税费)

  =109.065万/(1-7%)=117.274万元人民币

  可比实例C

  1)统一计价单位

  115万元港币÷ 1.2=95.833万元人民币

  (解释:因为价格变动指数是以人民币为基准的,取实际成交日的汇率)

  2)统一付款方式

  95.833×30%+95.833×70%/(1+6%)=92.036(万元人民币)

  (2)进行交易情况修正

估价原理与方法,历年真题,《房地产估价理论与方法》真题精选2

比较价值=(1.2408×0.3+1.3765×0.3+1.2435×0.4)×75=96.19万元估价原理与方法,历年真题,《房地产估价理论与方法》真题精选2

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单选题

6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼,总建筑面积3000m2,于4年前建成并投入使用,办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定,建成投入使用后,其中的1000 m2建筑面积归甲方,2000 m2建筑面积由乙方使用15年,期满后无偿归还甲方。现今,乙方欲拥有该办公楼的产权,甲方也愿意将其产权转让给乙方。据调查得知,现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元,出租率为85%,年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%,报酬率为10%。问:

  8.该办公楼的收益年限为( )年。

  • A.30  
  • B.34  
  • C.36  
  • D.40
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6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼,总建筑面积3000m2,于4年前建成并投入使用,办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定,建成投入使用后,其中的1000 m2建筑面积归甲方,2000 m2建筑面积由乙方使用15年,期满后无偿归还甲方。现今,乙方欲拥有该办公楼的产权,甲方也愿意将其产权转让给乙方。据调查得知,现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元,出租率为85%,年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%,报酬率为10%。问:

9.该办公楼整体年收益为( )万元。

  • A.159.12  
  • B.175.03  
  • C.187.24  
  • D.195.12
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10.乙方现在应出资( )万元购买甲方的权益。

  • A.689  
  • B.839.92  
  • C.1166.88  
  • D.1528.92
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单选题

房地产市场转让非常普遍,主要涉及单纯土地的买卖、交换;土地及地上建筑物的整体买卖、交换;零星单套或多套商品房地产的买卖、交换、赠与等。

因为房地产市场转让实例比较多,所以房地产转让估价普遍采用的一种方法是( )。

  • A.假设开发法
  • B.比较法
  • C.收益法
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单选题

房地产市场转让非常普遍,主要涉及单纯土地的买卖、交换;土地及地上建筑物的整体买卖、交换;零星单套或多套商品房地产的买卖、交换、赠与等。

对于有收益的房地产如商场、商铺、写字楼、酒店等转让价格估价时,常常采用( )。

  • A.假设开发法
  • B.比较法
  • C.收益法
  • D.成本法
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