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某公司5年前通过出让方式取得土地面积2000㎡、使用期限50年的某地块，土地出让合同约定不可续期且到期无偿收回地上建筑物。该公司3年前在该地块上建成房屋并投入使用，总建筑面积5000㎡，建筑物经济寿命为50年。现时重新取得类似50年使用期限土地的出让单价为3000元/㎡，重新建造建筑物的建设成本为1500万元（建设期2年，第一年投入40%，第二年投入60%，各年内均匀投入），管理费为建设成本的3%，年利率为6%，销售税费为150万元，开发利润为300万元。门窗、墙面等损坏的修复费用为8万元；装修的重置价格为540万元，平均寿命为5年；设备的重置价格为100万元，平均寿命为10年；残值率假设均为零。请根据上述资料，计算该宗房地产目前的成本价值（土地报酬率为6%）。

正确答案及解析

正确答案

解析

房地产成本价值=土地重新购建成本+建筑物重新购建成本-建筑物折旧

1.土地重新购建成本

估价原理与方法,历年真题,《房地产估价理论与方法》真题精选1

2.建筑物重新购建成本

（1）建设成本

1）第一年：1500×40%＝600（万元）；

2）第二年：1500×60%＝900（万元）

（2）管理费用

1）第一年：600×3%＝18（万元）；

2）第二年：900×3%＝27（万元）

（3）利息

（600＋18）[（1＋6%）1.5－1]＋（900＋27）[（1＋6%）0.5－1]＝83.85（万元）

（4）销售税费150万元

（5）开发利润300（万元）

建筑物重新购建成本：1500＋18＋27＋83.85＋150＋300＝2078.85（万元）

3.建筑物折旧

（1）门窗墙面修复成本＝8（万元）；

（2）装饰装修折旧额＝540×3/5＝324（万元）；

（3）设备折旧额＝100×3/10＝30（万元）；

（4）长寿命项目折旧额＝（2078.85－8－540－100）×3/48＝89.43（万元）

折旧合计为：8+324+30+89.43=451.43（万元）

该宗房地产成本价值＝588.35+2078.85-451.43=2215.77（万元）

包含此试题的试卷

《房地产估价理论与方法》真题精选1

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单选题

6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000 m2建筑面积归甲方，2000 m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归还甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其产权转让给乙方。据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。问：

　　8.该办公楼的收益年限为（　）年。