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某商铺共二层,总建筑面积200㎡。每层建筑面积相等,一层层高6m,二层层高3.5m。该商铺一年前整体出租,租赁期限为5年,年租金为1680元/㎡,约定每年租金递增率为3%;运营费用率为25%。根据调查,同类商铺目前层高3.5m的一层年租金为1920元/㎡,二层租金是一层租金的0.6倍;在其他条件相同的情况下,层高6m的一层租金是层高3.5m的一层租金的1.25倍;该类商铺每年的租金递增率为5%,运营费用率为25%。该商铺从目前开始计算的10年持有期末转让时的资本化率为6%,转让税费为市场价格的6%。请计算该商铺目前带租约的市场价格(假设该类商铺的报酬率为10%)。

正确答案及解析

正确答案
解析

假定各年的租金收入均发生在年末

1.租约期内

该商铺一年前整体出租,年租金为1680

价值时点的第一年净租金收益=200×1680×(1+3%)×200×(1-25%)=25.956万元

估价原理与方法,历年真题,《房地产估价理论与方法》真题精选1

2.租约期外

价值时点层高3.5m的一层年租金为1920元/㎡,则:

一层层高6m的租约期外第一年租金为:1920×1.25×(1+5%)4=2917.215(元/m2)

二层层高3.5m的租约期外第一年租金为:1920×0.6×(1+5%)4=1400.2632(元/m2)

租约期外第一年净租金收益=(2917.215×100+1400.2632×100)×(1-25%)=323810.865(元)

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3.转售

转售时,利用直接资本化法计算房地产价值,

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第11年净租金收益=[1920×(1+5%)10×1.25×100+1920×(1+5%)10×0.6×100](1-25%)=433937. 5286(元)

估价原理与方法,历年真题,《房地产估价理论与方法》真题精选1

V=85.7521+107.7310+262.106=455.59(万元)

包含此试题的试卷

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单选题

6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼,总建筑面积3000m2,于4年前建成并投入使用,办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定,建成投入使用后,其中的1000 m2建筑面积归甲方,2000 m2建筑面积由乙方使用15年,期满后无偿归还甲方。现今,乙方欲拥有该办公楼的产权,甲方也愿意将其产权转让给乙方。据调查得知,现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元,出租率为85%,年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%,报酬率为10%。问:

  8.该办公楼的收益年限为( )年。

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9.该办公楼整体年收益为( )万元。

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10.乙方现在应出资( )万元购买甲方的权益。

  • A.689  
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因为房地产市场转让实例比较多,所以房地产转让估价普遍采用的一种方法是( )。

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  • B.比较法
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单选题

房地产市场转让非常普遍,主要涉及单纯土地的买卖、交换;土地及地上建筑物的整体买卖、交换;零星单套或多套商品房地产的买卖、交换、赠与等。

对于有收益的房地产如商场、商铺、写字楼、酒店等转让价格估价时,常常采用( )。

  • A.假设开发法
  • B.比较法
  • C.收益法
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