某厂房的建设用地使用权于2004年9月30日以出让方式取得，-名校题库网

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学历类职业资格公务员医卫类建筑工程外语类计算机类财会类

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学历类职业资格公务员医卫类建筑工程外语类计算机类财会类

某厂房的建设用地使用权于2004年9月30日以出让方式取得，不可续期；建筑物为钢筋混凝土结构，于2005年9月30日建成，建筑面积10000m2，容积率为1.25。因设计原因空调系统比正常多投入120万元，每年多耗电0.5万元。经调查，2013年9月30日，类似工业用途50年建设用地使用权的取得价格为1500元/ m2，取得税费为4.5%。类似房地产开发项目土地重新购置价格是购置空地总成本的1.35倍；类似厂房的正常建设成本为1800元/ m2，建筑物重建价格是建设成本的1.32倍；房屋门窗、屋顶破损修复需要30万元，空调系统以外的其他设备重置价格为80万元，平均寿命为10年，残值率为零。土地报酬率为7%，房地产报酬率为8%。请计算该厂房2013年9月30日的市场价值。

正确答案及解析

正确答案

解析

价值时点是2013年9月30日，此时土地剩余使用时间为41年。

成本法计算公式：该厂房2013年9月30日的市场价值＝土地重新购建价格＋建筑物重新购建价格－建筑物折旧

（1）土地重新购建价格

估价原理与方法,章节练习,内部冲刺

（2）建筑物重新购建价格1800×1.32×1＝2376（万元）；

（3）建筑物折旧

1）物质折旧

①房屋门窗、屋顶破损修复费用30万元

②空调以外的其他设备折旧费＝80×8/10＝64万元

③长寿命项目折旧费

＝（2376－30－80）×8/60＝302.13（万元）（在土地到期无偿收回，对建筑物给予补偿前提下）

＝（2376－30－80）×8/49＝369.96（万元）（在土地到期无偿收回，对建筑物不予补偿前提下）

④物质折旧小计：396.13万元（或者463.96万元）

2）功能折旧（功能过剩引起的折旧）

在用建筑物重建价格情况下，功能过剩折旧＝无效成本＋超额持有成本

估价原理与方法,章节练习,内部冲刺

＝125.98（万元）

（如果用重置价格，则没有无效成本。）

建筑物折旧小计：522.11万元或者589.94万元

建筑物市场价值＝1643.02＋2376－522.11＝3496.91万元（在土地到期无偿收回，对建筑物给予补偿前提下）；

建筑物市场价值＝1643.02＋2376-589.94=3429.08万元（在土地到期无偿收回，对建筑物不给补偿前提下）。

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