某不动产占地5000平方米，共10层，容积率为2.5，每层建筑面积相同。
土地使用年限为48年，预计该房地产经过两年开发建成，再经过一年销售招租完毕。
招租结束后，各层使用情况预计如下：
（1）1层的大堂部分占该层建筑面积的65%，其余部分的70%可用于商业铺位出租，正常出租率为90%，每平方米出租面积每月可得净租金60元。
（2）2－5层为商场，营业面积占该层建筑面积的70%，该市经营同类商业项目的每平方米营业面积的正常年净利润为650元。
（3）6－10层为用于出租的办公用房，每层共20间，当地同类同档次办公用房每间每月租金1800元，出租率为80%，出租人需要承担相当于租金收入10%的运营费用。
假设商场、办公楼的资本化率分别为10%、7%。
要求：
（一）计算总建筑面积、各层建筑面积。
（二）评估该不动产销售招租完毕时的市场价值。
正确答案及解析
正确答案
解析
（一）
总建筑面积＝2.5×5000＝12500（平方米）
各层建筑面积＝12500÷10＝1250（平方米/层）
（二）
1层的收益分为大堂的收益和商铺的收益，
而大堂的收益已包含在整体收益中不需要单独计算。
1层商铺年净收益
＝1250×（1-65%）×70%×90%×60×12
＝198450（元）
1层商铺未来收益的现值
＝198450×（P/A，10%，45）
＝1957272.66（元）
2-5层商场年净收益
＝1250×4×70%×650
＝2275000（元）
2-5层商场未来收益的现值
＝2275000×（P/A，10%，45）
＝22437870（元）
6-10层办公楼年净收益
＝5×20×1800 ×12×80%×（1-10%）
＝1555200（元）
6-10层商场未来收益的现值
＝1555200×（P/A，7%，45）
＝21159273.6（元）
该不动产销售招租完毕时的市场价值
＝ 1957272.66 ＋22437870 ＋ 21159273.6
＝45554416.26（元）
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