某企业拟转让一项工业房地产，委托资产评估机构进行评估，评估基准日为2016年6月30日，资产评估机构现场调查后，拟对建筑物拟采用重置成本法，对土地使用权采用基准地价系数修正法进行评估。该工业房地产情况如下：
建筑面值4650平方米，2010年6月30日建成并投入使用，经济寿命年限为40年，截止目前正常使用，经评估，重置单价为3500元/平方米，用打分法确定的建筑物成新率为78%。
房地产用地于2008年6月30日通过出让方式取得，位于某地区三类地价区，土地面积2500平方米，出让年限50年，用地性质为工业用途，土地开发程度达到六通一平。该地区三类地价区的工业用地基准地价为650元/平方米，基准地价内涵为六通一平，50年期出让土地使用权，平均容积率为2.0，基准地价的基准日期为2012年6月30日。根据基准地价资料，容积率修正系数见下表
表一
该地区地价指数以1990年为基期的定基指数，2012－2018年地价指数见下表：
表二
2012－2018年地价指数表
影响地价的其他因素修正系数为1.0500，土地资本化率为6%，不考虑交易环节税费。
要求：
＜1>、简述采用基准地价系数修正法的前提条件。
＜2>、计算土地使用权评估单价（元/平方米），保留4位小数。
＜3>、若打分法和年限法权重比为6:4，计算建筑物综合成新率（%）。
＜4>、计算建筑物评估值，委估资产评估值。
正确答案及解析
正确答案
解析
＜1>、釆用基准地价修正法的前提条件是：
①当地政府已公布基准地价；
②可以取得基准地价修正体系；
③在评估基准日所取得的基准地价及其修正体系是有效的，即满足基准地价的评估基准日距估价对象评估基准日应在3 年以内。
＜2>、本次测算评估对象50年使用年期的出让地价，基准地价中设定出让年限为50年，不需要进行年期修正。因此宗地使用年期修正系数＝[1－1/（1＋6%）^50]/[1－1/（1＋6%）^50]＝1
土地使用权评估单价＝待估宗地所处级别（地段）的基准地价×年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数×其他因素修正系数
＝650×1×（2.46/1.3）×1×1.0500
＝1291.5000（元/平方米）
＜3>、年限法成新率＝尚可使用年限/（尚可使用年限＋已使用年限）× 100%
＝（40－6）/40
＝80%
综合成新率＝80%×0.4＋78%×0.6＝78.8%
＜4>、建筑物评估值＝3500×4650×78.8%＝3500×4650×78.8%＝12824700（元）
资产评估值＝12824700＋1291.5000×2500＝16053450（元）
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70、
90，修正系数分别为80%、10%、10%。按照重编预算的方法计算得出土建工程造价为3883万元，安装工程造价为675万元。前期费用的综合费率为2%，期间费用费率为5%。假设利润率为3.5%，不考虑资金成本。
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