甲公司委托某评估机构拟对其拥有的某工业厂房建筑面积4650平方米，以及拥有的2500平方米的工业用地进行评估。该幅土地于2008年6月30日取得，取得成本为XXXXX元，评估基准日为2018年6月30日。参照物选了三个同区域土地的基准地价，分别为A,B,C，期日修正系数均为2.0322，均为2012年6月评测得出土地价格，容积率均为2.0，参照土地均为具有50年使用年限，其他因素的修正系数均为1.0500。
容积率的对应系数如下表（记不得了，假设一下）：
已知条件还包括国债到期收益率，房屋建筑物的市场单价，专家打分情况，建筑物耐用年限等，数字记不得了。
求：（1）基准地价体系运用的前提条件是什么 ?
（2）甲公司拥有的工业用地评估值是多少（元/平） ?
（3）厂房建筑物的重置成本 ?
（4）厂房建筑物的综合成新率 ?
（5）房地产总体评估值 ?
正确答案及解析
正确答案
解析
（1）采用基准地价修正法的前提条件是：①当地政府已公布基准地价；②可以取得基准地价修正体系；③在评估基准日所取得的基准地价及其修正体系是有效的（3年以内）
（2）数据不全，按照考后同学们反馈，有几个地方需要注意：
一是容积率修正系数：
容积率修正系数=被估对象容积率修正系数/参照物的容积率修正系数
容积率修正系数，用容积率在对照表中查。如果查不到就用插值法。比如容积率为1.84，我们能够查到容积率为1.8 的容积率修正系数是1.0042，容积率为1.9 的容积率修正系数是1.0403，根据插值法的计算原理（我在中级和注册会计财务管理中都有讲解），得到：
(1.8-1.9)/(1.0042-1.0403)=(1.8-1.84)/(1.0042-x)
1.0042-x=(1.0042-1.0403)/(1.8-1.9)*(1.8-1.84)
1.0042-x=-0.01444，从而有：x=1.0042+0.01444=1.01864
一是宗地地价修正公式（4-36）中的个别系数要注意：
宗地地价＝（适用的基准地价·K1·（1＋ ΣK））·K2·K3·K4·K5×容积率修正系数±开
发水平差异修正（4-36）
式中，K1—期日修正系数；ΣK—影响地价各种因素修正系数之和；K2—土地使用年期修
正系数； K3—面积修正系数；K4—形状修正系数；K5—建筑物朝向修正系数。
【注意】ΣK—影响地价各种因素修正系数之和，一般各个系数是连乘，但是这里K—K5 外的系数是加的关系。
年期修正很多人还说不会，按说已经说非常清楚了
（3）数据不全，按照考后同学们反馈，说重置成本就是用物价指数调整。
（4）数据不全，按照考后同学们反馈，用年限法和打分法分别算贬值率，然后算综合贬值率（注意比例，一般年限法权数取0.4，打分法权数取0.6）
（5）这问不难，就是先用成本法求房的价值，然后房和地的价值求和得出房地产的评估值。
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70、
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