某资产评估机构对乙企业的一幢办公楼进行评估，评估基准日为 7 2017 年 年 2 12 月 月 1 31 日，采用重置成本法。
该办公楼由企业出资委托施工企业承建，建设工期 1 1 年，于 0 2010 年 年 2 12 月底建成并投入使用，建筑面积 0 10000 平方米，经济使用年限 0 50 年，办公楼使用、维修和保养正常。
资产评估专业人员对该厂房的结构部分、装修部分和设备部分的状况进行了评判打分（满分 分 100 ），分值分别为 92 、 69 、 88 ，权重系数分别为 85% 、 10% 、 5% 。
按照重编预算的方法计算得出土建工程造价为 5 3785 万元，安装工程造价为 5 705 万元。前期费用费率为 2% ，期间费用费率为 5% ，资金成本率为 4.35% ，利润率为 5%
＜1> 、计算该办公楼的评估值。
正确答案及解析
正确答案
解析
【正确答案】 （1）确定重置成本
建安综合造价＝土建工程造价＋安装工程造价＝3785＋705＝4490（万元）
前期费用＝建安综合造价×2%＝4490×2%＝4490×2%＝89.8（万元）
期间费用＝（建安综合造价＋前期费用）×5%＝（4490＋89.8）×5%＝228.99（万元）
利息＝（建安工程造价＋期间费用）×正常建设期×正常建设期贷款利率×1/2＋前期费用×正常建设期×正常建设期贷款利率
＝（4490＋228.99）×1×4.35%×1/2＋89.8×1×4.35%＝106.5443（万元）
利润＝（建安工程造价＋前期费用＋期间费用）×利润率
＝（4490＋228.99＋89.8）×5%＝240.4395（万元）
重置成本＝建安综合造价＋前期费用及其他费用＋利息＋合理利润
＝4490＋89.8＋228.99＋106.5443＋240.4395＝5155.7738（万元）
（2）成新率的计算
①年限法成新率的确定
成新率＝（50－7）/50×100%＝86%
②打分法成新率的确定
成新率＝（结构打分×评分修正系数＋装修打分×评分修正系数＋设备打分×评分修正系数）÷100×100%＝（92×85%＋69×10%＋88×5%）÷100×100%＝89.5%
③加权平均综合成新率的确定
综合成新率＝86%×0.4＋89.5%×0.6＝88.1%
（3）评估值计算
评估值＝重置成本×综合成新率＝5155.7738×88.1%＝4542.24（万元）
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A 公司今年年初的金融资产市场价值为 200 万元，经营营运资本为 5000 万元，发行在外的普通股为 500 万股，去年销售收入 15000 万元，税前经营利润 4000 万元，资本支出 2000 万元，折旧与摊销 1000 万元。今年年初金融负债的市场价值为 3000 万元，资本结构中负债占 20%，可以保持此目标资本结构不变，负债（平价发行债券、无手续费）平均利率为 10%，可以长期保持下去。平均所得税税率为 40%。今年年初该公司股票每股价格为 40 元。
预计未来 5 年的销售收入增长率均为 20%。该公司的资本支出、折旧与摊销、经营营运资本、税后经营净利润与销售收入同比例增长。第 6 年及以后经营营运资本、资本支出、税后经营净利润与销售收入同比例增长，折旧与摊销正好弥补资本支出，销售收入将会保持 10%的固定增长速度。
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＜1> 、评估该专利技术的价值。
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甲公司拥有的“P”系列注册商标主要用于“P”牌电视机。多年来，“P”牌电视机以其卓越的产品质量为广大消费者所熟悉和喜爱，曾多次被评为国家级、部级、市级的优秀产品，在中国市场上享有极高的声誉和知名度。“P”牌电视机在其长期的发展中，积累形成了牢固而扎实的竞争优势。特别是在技术上，甲公司一直掌握着“P”牌电视机生产制造的核心，通过不断的技术创新和设备材料更新改造，保持着行业中的技术领先。
乙公司长期从事电视机的生产制造工作，但由于缺少品牌效应的影响，销售情况始终未能有跨越性的突破。因此，为了提高其产品的市场占有率，希望从甲公司获得其系列注册商标的使用权。2018年3月，经董事会决议，甲公司拟授权乙公司使用其“P”系列注册商标生产”P”牌电视机，并提供相应的管理、技术、市场等方面的支持。甲、乙公司经过谈判达成了商标授权使用的初步协议，确定“P”商标授权使用期限为5年，釆用普通许可方式。为确定“P”商标授权使用费金额，需对其价值进行评估，评估基准日为2017年12月31日。
甲公司历史年度平均利润率（利润总额/营业收入）为32%。乙公司为20%。经分析，预计乙公司在使用甲公司“P”系列注册商标后，平均利润率可提升至30%。参考“P”牌电视产品历史销售情况，考虑到未来竞争者的介入，同时结合乙公司自身产能和市场情况，预测未来年度“P”牌电视机产品销售价格为：评估基准日后第1～2年维持现行的5000元/台的价格；第3年每台降400元；第4～5年每台降300元。销售数量在2018-2022的各年分别为：4万台、4.7万台、5万台、4.9万台、4.8万台。
经分析，乙公司无形资产中商标资产贡献率约为65%，预测年度保持稳定。评估基准日5年期国债到期收益率3.5%，1年期国债到期收益率3%。影响商标资产的政策风险1%，法律风险1%，市场风险为2%，技术替代风险3%，公司管理风险2%。
甲、乙公司所得税率均为25%。
（1）说明本次商标资产评估对象。
（2）按照差额法计算乙公司无形资产的超额收益率。
（3）计算“P”系列商标的超额收益率。
（4）确定商标资产收益期限，并说明理由；计算预测各期商标资产超额净收益。
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下列收益期限中，适用于无形资产的类型有（ ）。
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