运用收益法评估建（构）筑物价值时，下列关于确定收益、费用和净收益的说法中，正确的有（ ）。
正确答案及解析
正确答案
解析
（1）净收益的概念。净收益是指归属于不动产的除去各种费用后的收益，一般以年为单位。在确定浄收益时，必须注意不动产的实际净收益和客观净收益的区别。净收益由总收益（毛收益）扣除总费用求得。（2）客观总收益。总收益是指以收益为目的的不动产和与之有关的各种设施、劳动力及经营管理者要素结合产生的收益，也就是被估不动产在一年内所能得到的所有收益。求取总收益时，是以客观收益即正常收益为基础，而不能以实际收益计算。运用收益法评估不动产时，有租约限制的，租约期内的租金宜采用租约所确定的租金，租约期外的租金应当采用正常客观的租金，并在评估报告中恰当披露租约情况。（3）客观总费用。总费用是指取得该收益所必需的各项支出，如维修费、管理费等，也就是为创造总收益所必须投入的正常支出。总费用也应该是客观费用。对从总收益中扣除的总费用，要认真分析，剔除不正常的费用支出，选择正常支出作为费用。用来求取不动产净收益的不动产总费用不包含折旧费，通常包括管理费、维修费、保险费、税金等。
包含此试题的试卷
你可能感兴趣的试题
某资产评机构对一企业工业厂房进行评估，评估基准日为2017年6月30日，采用重置成本法。该工业厂房由企业出资委托施工企业承建，建设周期1年，于2012年6月底建成并投入使用，建筑面积6000平方米，经济使用年限50年，厂房使用、维修和保养正常。资产评估专业人员对该厂房的结构部分，装修部分和设备部分的状况进行了评判打分（满分100分），分值分别为94、
70、
90，修正系数分别为80%、10%、10%。按照重编预算的方法计算得出土建工程造价为3883万元，安装工程造价为675万元。前期费用的综合费率为2%，期间费用费率为5%。假设利润率为3.5%，不考虑资金成本。
要求：
＜1> 、列出建筑物重置成本的计算公式；并列出建筑安装工程造价常用的确定方法。
＜2> 、计算委估厂房的重置成本。
＜3> 、计算委估厂房的年限法成新率，打分法成新率、综合成新率（采用加权平均法计算，年限法权重取0.4，打分法权重取0.6）。
＜4> 、计算委估厂房的评估值。
- 查看答案
某设备自制于2008年，评估基准日为2012年6月30日。根据图纸可知该设备主材为钢材，钢材净消耗4.5 吨，评估基准日不含税钢材市场价每吨2616元，自制过程中消耗各种主要外购件不含税市场价为18 500元。该设备主材费利用率为90%，成本主材费率为60%，成本利润率为20%，设计费率为10%，产量1台，不考虑税费问题。
＜1> 、试用综合估价法计算该设备的重置成本。
- 查看答案
被评估成套设备购建于1998年12月，账面价值100万元，2003年12月对设备进行技术改造，追加投资20万元，2008年12月对该设备进行评估。经评估人员调查分析得到如下数据：
（1）从1998年到2003年，每年该类设备价格上升率为10％，而从2003年至2008年设备价格维持不变；
（2）该设备的月人工成本比其替代设备超支2000元；
（3）被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10％，规模经济效益指数为0.7，所得税率为25％；
（4）该设备在评估前使用期间的实际利用率仅为正常利用率的80％，经技术检测该设备尚可使用5年，在未来5年中设备利用率能达到设计要求。
＜1> 、计算被估设备的重置成本及各项损耗。
＜2> 、计算该设备的评估值（以万元为单位，计算结果保留两位小数）。
- 查看答案
运用折现现金流量法评估矿业权价值时，其中投资支出项目主要包括（ ）。
-
- A.后续地质勘查投资
- B.经营成本
- C.土地使用权投资
- D.销售税金及附加
- E.固定资产投资
- 查看答案
下列用材林资产评估方法中，属于市场法的有（ ）。
-
- A.木材市场价倒算法
- B.收获现值法
- C.年金资本化法
- D.重置成本法
- E.市场成交价比较法
- 查看答案