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问答题

评估对象位于某市某区，建成于 2015 年，用途为商业出租，总楼层为地上 2 层，地下 1 层，总建筑面积为地上 4210.6 平方米，地下 1980.88 平方米。建筑物四至为：东至永安路，北至 318 国道，西侧为基督教会，南侧为永清大街。已实现“六通”。在本次实际评估中，根据评估对象的实际租约情况，在租约期限内按租约进行收益法测算，租约到期后评估对象将被转售。评估基准日为2018 年 12 月 31 日，当日的安全利率为 2%。

资料一：该建筑物目前时点是出租状态，租赁合同期限为 5 年，约定的每年的租金为：

2022 年12 月31 日租约到期后，评估对象将被转售，预计转售价格为20000 元/平方米。

资料二：根据目前房地产租赁市场的成本因素进行分析，主要包括运营费用、税金。运营费用包括管理费用、维修费用、保险费用，税金包括增值税、城市维护建设税等。其中管理费为房地产出租年租金收入的1.2%。维修费按房屋重置价的1.5%计算，保险费为房屋重置价的0.3%。税金为年租金收入的10%（此税金包括所有应缴纳的税费）。

资料三：评估对象主体结构为钢混结构，参照当地各类结构房屋重置价及耐用年限等标准，结合评估人员实地踏勘调查，确定评估对象的重置价格为2310 元/平方米。

资料四：考虑当前房地产租赁的平均收益状况、评估对象的地理位置、评估对象的用途等因素，结合对评估对象所在区域房地产市场的调查了解，当前房地产政策变化较快，房地产投资存在一定的风险，本次评估风险调整值为5%。

回答下列问题：

＜1> 、简述运用收益法对不动产进行评估，需满足的前提条件。

＜2> 、计算自评估基准日至租约结束各年的净收益。

＜3> 、计算建筑物适用的报酬率。

＜4> 、计算评估对象的评估值。

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问答题

评估某企业一套大型成套设备，购建于2002年10月30日，评估基准日为2008年10月30日。大型成套设备由2部分组成，其中一部分属于自制非标设备，另外一部分属于外购通用设备。

　　根据技术经济指标，规定大型成套设备正常使用强度下每天的运转时间为8小时，由于其生产的产品自2003年初至2006年末期间在市场上供不应求，企业主在此期间一直超负荷使用该设备，每天实际运转时间为10小时，自2007年初恢复正常使用。

　　自制非标设备根据设计图纸，该设备的主材为钢材，净耗量为15吨，钢材利用率90%，评估基准日钢材的不含税市价为3 850元/吨，主要外购件含税价格为55000元，加工工程中发生人工费5 000元，冷加工费为30 000元，热加工费按钢材耗量净重每公斤2元，其他费用为主材费的15%。成本利润率为15%，设计费率为14%，产量2台，增值税税率为17%。另外，经工程技术人员现场鉴定，该部分寿命和在大型成套设备相同，还可以使用9年，设备的预计残值率是5%，与该企业最近生产的同类设备相比，被评估设备每个月多耗电5000度，每度电0.5元，该企业所得税率为25%，该企业所在行业平均投资收益率为10%。

　　在大型成套设备另外一部分外购通用设备，在2006年9月30日更换为全新设备，该设备的当时的购买价格为5万元，到评估基准日，同类设备价格累计上涨了20%。该设备还可以使用3.6年，设备的预计残值率是10%。

　　要求：⑴计算大型成套设备的重置成本；

　　⑵计算大型成套设备的两个部分的实体性贬值率和综合的实体性贬值率，并计算实体性贬值额。

　　⑶计算大型成套设备的功能性贬值额；

　　⑷计算该设备的评估值。

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问答题

甲企业拥有一台数控折弯机，其基本情况如下：

　　（1）该机器重置成本为220万元，已使用6年，其经济使用寿命约为15年。

　　（2）现该机器数控系统损坏，估计修复费用约25万元，其他部分工作正常。

　　（3）随着新技术的发展，该机器技术现已落后，预计未来每年净超额运营成本为6万元。

　　在上述资料的基础上，不再考虑其他因素，假设企业所得税率为25%，折现率为10%。

　　要求：计算该机器的评估值。

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多选题

用重置成本法评估在建工程时可能用到的公式有（　）。

• A.在建工程评估值＝（工程建安综合造价＋前期费用及其他费用＋资金成本＋合理利润）×工程完工程度
• B.工程完工程度＝评估时已完成工程概算造价/该项工程总概预算造价
• C.实体性陈旧贬值＝破坏程度总费用/工程项目总费用
• D.经济性陈旧贬值＝（设计生产能力－实际生产能力）/设计生产能力
• E.待估土地价值＝已建成的房地产总价值－房屋价值

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多选题

进口设备重置成本中的国内运杂费是指（　）。

• A.港口费用
• B.装卸费用
• C.外贸手续费
• D.保管费用
• E.国内运输保险费

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