某成片荒地（生地）的面积为2km2，适宜开发成“五通一平”的熟地分块转让，预计开发完成后的熟地价值为9.6亿元，建设期为3年。生地取得税费为生地价值的4%，将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的建设成本以及管理费用、销售费用为2.5亿元/km 2。贷款年利率为8%，复利计息。计息项目包括待开发土地价值及其取得税费、建设成本、管理费用、销售费用。建设成本、管理费用、销售费用假设在建设期内均匀投入，其他项目为一次性投入。土地销售税费为转让价格（熟地价值）的6%。假设不考虑其他因素。（1）请采用剩余法测算该生地价值。（计算结果保留两位小数）
正确答案及解析
正确答案
解析
（1）
适用于将生地开发成熟地的公式：
生地价值＝开发完成后的熟地价值－土地取得税费－由生地开发成熟地的成本－管理
费用－销售费用－投资利息－销售税费－开发利润
假设生地价值为V；
（1）开发完成后的熟地价值＝9.6（亿元）
（2）土地取得税费＝V×4%＝0.04V（亿元）
（3）建设成本及管理费用、销售费用总额＝2.5×2＝5（亿元）
（4）投资利息总额＝（V＋0.04V）×[（1＋8%）3－1]＋5×[（1＋8%）1.5－1]＝0.
27V＋0.612（亿元）
（5）销售税费＝9.6×6%＝0.576（亿元）
（6）本题没有给出利润率相关条件，不考虑开发利润。
（7）V＝9.6－0.04V－5－（0.27V＋0.612）－0.576
计算可得：V＝2.60（亿元）
故：该生地价值＝2.60（亿元）
计算过程：
V＝9.6－0.04V－5－（0.27V＋0.612）－0.576
即，V＝9.6－0.04V－5－0.27V-0.612－0.576
即，V＋0.04V＋0.27V＝9.6－5-0.612－0.576
即，V×（1＋0.04＋0.27）＝3.412
即，V＝3.412/（1＋0.04＋0.27）
即，V＝2.60
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