（2018年真题）某企业拟转让一项工业房地产，委托资产评估机构进行评估，评估基准日为20166月30日，资产评估机构现场调查后，拟对建筑物采用重置成本法，对土地使用权采用基准地价系数修正法进行评估。该工业房地产情况如下：
建筑面积4650平方米，2010年6月30日建成并投入使用，经济寿命年限为40年，截止目前正常使用，经评估，重置单价为3500元/平方米，用打分法确定的建筑物成新率为78%。
房地产用地于2008年6月30日通过出让方式取得，位于某地区三类地价区，土地面积2500平方米，出让年限50年，用地性质为工业用途，土地开发程度达到六通一平。该地区三类地价区的工业用地基准地价为650元/平方米，基准地价内涵为六通一平，50年期出让土地使用权，平均容积率为2.0，基准地价的基准日期为2012年6月30日。根据基准地价资料，容积率修正系数见下表：
表一
该地区地价指数以1990年为基期的定基指数，2012－2018年地价指数见下表：
表二2012－2018年地价指数表
影响地价的其他因素修正系数为1.0500，土地资本化率为6%，不考虑交易环节税费。
要求：
（1）简述采用基准地价系数修正法的前提条件。
（2）计算土地使用权评估单价（元/平方米），保留4位小数。
（3）若打分法和年限法权重比为6:4，计算建筑物综合成新率（%）。
（4）计算建筑物评估值，委估资产评估值。
正确答案及解析
正确答案
解析
（1）采用基准地价修正法的前提条件是：①当地政府已公布基准地价；②可以取得基准地价修正体系；③基准地价及其修正体系是有效的，基准地价的评估基准日距本次评估基准日在3年以内。
（2）土地使用权评估单价（评估价值）＝待估宗地所处级别（地段）的基准地价×年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数×其他因素修正系数
①本次测算评估对象房地产用地于2008年6月30日通过出让方式取得，出让年限50年，评估基准日为2016
年6月30日，宗地的可使用年期为50－8＝42（年）。
宗地使用年期修正系数
＝[1－1/（1＋r）^m]/[1－1/（1＋r）^n]＝[1－1/（1＋土地资本化率）^被估宗地可使用年期]/[1－1/（1＋土地资本化率）^该用途土地法定最高出让年期]
＝[1－1/（1＋6%）^42]/[1－1/（1＋6%）^50]＝0.9659
②基准地价的基准日期为2012年6月30日，本次评估基准日为2016年6月30日，相差4年，应进行期日修正。
该地区地价指数以1990年为基期的定基指数，2012年6月30日地价指数为1.3，2016年6月30日地价指数为2.46。
期日修正系数＝2.46/1.3＝1.8923
（原理可以参照市场法，交易日期修正系数＝评估基准日价格指数/可比实例交易时价格指数）
③待估宗地容积率
＝总建筑面积/总建设用地面积＝4650/2500＝1.86
设宗地容积率修正系数为X，结合容积率修正系数表，可知：
容积率修正系数
1.81.042
1.86 X
1.91.018
根据内插法计算，有：
（X－1.018）/（1.042－1.018）＝（1.86－1.9）/（1.8－1.9）
即，X＝1.0276，
待估宗地容积率修正系数＝1.0276 /1＝1.0276
④其他因素修正系数为1.0500。
⑤土地使用权评估单价（评估价值）
＝待估宗地所处级别（地段）的基准地价×年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数×其他因素
修正系数
＝650×0.9659×1.8923×1.0276×1.0500
＝1281.8845（元/平方米）
（3）年限法成新率
＝尚可使用年限/（尚可使用年限＋已使用年限）×100%
＝（40－6）/40
＝85%
综合成新率＝年限法成新率×权数＋打分法成新率×权数
＝85%×0.4＋78%×0.6
＝80.8%
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