某企业拟转让一项工业房地产，委托资产评估机构进行评估，评估基准日为2019年1月1日，资产评估机构现场调查后，拟对建筑物采用重置成本法，对土地使用权采用基准地价系数修正法进行评估。
该工业房地产情况如下：
（1）建筑面积为4650平方米的工业厂房，于2010年1月1日底建成并投入使用，经济适用年限40年，截止目前正常使用，经评估，重置单价为1136元/平方米，资产评估专业人员对厂房的结构部分、装修部分和设备部分的状况进行了评判打分（满分100分），分值分别为90、60、85，修正系数分别为70%、20%、10%。
（2）房地产用地于2008年1月1日取得，土地面积2500平方米，出让年限50年，用地性质为工业用途，土地开发程度达到六通一平。经查询同区域工业用地的基准地价为1500元/平方米，平均容积率为2.0，土地使用年限均为该用途最高出让年限，基准地价的基准日期为2017年1月1日。
影响地价的其他因素修正系数为1.0500，土地资本化率为10%，不考虑交易环节税费。
从2017年1月1日起，该地区的地价每季度增长率为0.5%。
根据基准地价资料，容积率修正系数见下表：
容积率修正系数表
要求：
（一）简述采用基准地价系数修正法的前提条件。
（二）计算土地使用权评估单价（元/平方米）。（计算结果保留两位小数）
（三）若打分法和年限法权重比为6：4，计算建筑物综合成新率（%）。
（四）计算建筑物评估值。
正确答案及解析
正确答案
解析
（一）
①当地政府已公布基准地价；
②可以取得基准地价修正体系；
③在评估基准日所取得的基准地价及其修正体系是有效的，并且基准地价的评估基准日距估价对象评估基准日应在3年以内。
（二）
土地使用权评估单价＝基准地价×使用年限修正系数×容积率修正系数×其他因素修正系数×期日修正系数＝1500×1×0.9499×1.0500×1.04＝1555.94（元/平方米）
（三）
年限法成新率＝（1－9/40）×100%＝ 77.5%
打分法成新率＝（90×0.7＋60×0.2＋85×0.1）/100＝83.5%
综合成新率＝77.5%×0.4＋83.5%×0.6＝81.1%
（四）
不动产评估值＝厂房价值＋土地使用权价值
＝厂房重置成本×综合成新率＋土地使用权价值
＝（1136×4650）×81.1%＋ 2500×1555.94
＝8173876.4（万元）
包含此试题的试卷
你可能感兴趣的试题
某资产评机构对一企业工业厂房进行评估，评估基准日为2017年6月30日，采用重置成本法。该工业厂房由企业出资委托施工企业承建，建设周期1年，于2012年6月底建成并投入使用，建筑面积6000平方米，经济使用年限50年，厂房使用、维修和保养正常。资产评估专业人员对该厂房的结构部分，装修部分和设备部分的状况进行了评判打分（满分100分），分值分别为94、
70、
90，修正系数分别为80%、10%、10%。按照重编预算的方法计算得出土建工程造价为3883万元，安装工程造价为675万元。前期费用的综合费率为2%，期间费用费率为5%。假设利润率为3.5%，不考虑资金成本。
要求：
＜1> 、列出建筑物重置成本的计算公式；并列出建筑安装工程造价常用的确定方法。
＜2> 、计算委估厂房的重置成本。
＜3> 、计算委估厂房的年限法成新率，打分法成新率、综合成新率（采用加权平均法计算，年限法权重取0.4，打分法权重取0.6）。
＜4> 、计算委估厂房的评估值。
- 查看答案
某设备自制于2008年，评估基准日为2012年6月30日。根据图纸可知该设备主材为钢材，钢材净消耗4.5 吨，评估基准日不含税钢材市场价每吨2616元，自制过程中消耗各种主要外购件不含税市场价为18 500元。该设备主材费利用率为90%，成本主材费率为60%，成本利润率为20%，设计费率为10%，产量1台，不考虑税费问题。
＜1> 、试用综合估价法计算该设备的重置成本。
- 查看答案
被评估成套设备购建于1998年12月，账面价值100万元，2003年12月对设备进行技术改造，追加投资20万元，2008年12月对该设备进行评估。经评估人员调查分析得到如下数据：
（1）从1998年到2003年，每年该类设备价格上升率为10％，而从2003年至2008年设备价格维持不变；
（2）该设备的月人工成本比其替代设备超支2000元；
（3）被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10％，规模经济效益指数为0.7，所得税率为25％；
（4）该设备在评估前使用期间的实际利用率仅为正常利用率的80％，经技术检测该设备尚可使用5年，在未来5年中设备利用率能达到设计要求。
＜1> 、计算被估设备的重置成本及各项损耗。
＜2> 、计算该设备的评估值（以万元为单位，计算结果保留两位小数）。
- 查看答案
运用折现现金流量法评估矿业权价值时，其中投资支出项目主要包括（ ）。
-
- A.后续地质勘查投资
- B.经营成本
- C.土地使用权投资
- D.销售税金及附加
- E.固定资产投资
- 查看答案
下列用材林资产评估方法中，属于市场法的有（ ）。
-
- A.木材市场价倒算法
- B.收获现值法
- C.年金资本化法
- D.重置成本法
- E.市场成交价比较法
- 查看答案