某自行车厂，过去由于电动车的替代而市场滑落，经营惨淡，面临较大的生存危机。最近几年恰逢共享单车的推动，市场迎来蓬勃生机，自行车厂业绩转好，企业转危为安并引进了战略投资者。自行车厂在政府鼓励下去远郊获得了一块土地并开始作为新的生产用地，土地出让金为3000万元，截至2017年12月31日自行车厂尚有300万元土地款未缴足。原来市区的老厂房全部搬迁，预备改建为商业体，由该自行车厂自己进行商业开发，预计次年的改建成本为8000万元。
天不遂人愿，由于2017年政策方面的原因，共享单车相关业务发展受到了制约，自行车厂营收开始下滑，2017年的营业收入为4500万元，预计下滑趋势将维持5年，企业预测2018年至2022年的自行车营业收入分别为4200万元、4000万元、3900万元、3800万元和3800万元，商业开发的营业收入分别为2000万元、4000万元、6000万元、8000万元、8000万元。
其中自行车业务的估算如下：2018年至2022年的利润总额分别占营业收入的10%，营运资金分别占营业收入的1%，利息支出分别为100万元、90万元、90万元、50万元和40万元，折旧摊销分别为700万元、600万元、400万元、285万元和285万元，资本性支出分别为500万元、500万元、0、0和300万元。已知折现率为12%，企业所得税税率为25%。同时，评估专业人员认为老厂房尚未完成商业开发，且自行车厂不具有相关实践经验，其商业开发的未来收益预测不应纳入净现金流的估计之中，评估基准日为2017年12月31日。
求：
（1）自行车厂将市区老厂房用于商业开发属于公司层的什么战略 ？该战略具体包括哪些类型 ？
（2）评估专业人员认为老厂房商业开发预测收益不应计入净现金流的说法是否合理，并说明理由。
（3）计算2018 年至2022 年预测期该厂家的企业自由现金流量。
（4）计算预测期的现值。
（5）如果厂家自2023 年起以2022 年的企业自由现金流量稳定不变，求厂家的永续价值。
（6）计算评估基准日的企业价值。
正确答案及解析
正确答案
解析
（1）自行车厂将市区老厂房用于商业开发属于公司层的发展型战略，该战略包括横向一体化战略、纵向一体化战略、多样化战略。
（2）说法合理，商业开发对于自行车业务来说属于非经营活动业务，由此产生的收入和支出应该剥离出来单独评估，所以相关现金流不纳入净现金流估计。
（3）企业自由现金流量
＝（税后净营业利润＋折旧及摊销）－（资本性支出＋营运资金增加）
＝（净利润＋税后利息费用＋折旧及摊销）－（资本性支出＋营运资金增加）
2018－2022年企业自由现金流量估算
2018年企业自由现金流量
＝[4200╳10% ╳（1－25%）＋100 ╳（1－25%）＋700]－[500＋（4200－4500）╳ 1%]
＝593（万元）
2019年企业自由现金流量
＝[4000 ╳ 10% ╳（1－25%）＋90 ╳（1－25%）＋600]－[500＋（4000－4200）╳ 1%]
＝469.5（万元）
2020年企业自由现金流量
＝[3900 ╳ 10% ╳（1－25%）＋90 ╳（1－25%）＋400]－[ 0＋（3900－4000）╳ 1%]
＝761（万元）
2021年企业自由现金流量
＝[3800 ╳ 10% ╳（1－25%）＋50╳（1－25%）＋285]－[ 0＋（3800－3900）╳ 1%]
＝608.5（万元）
2022年企业自由现金流量
＝[3800 ╳ 10% ╳（1－25%）＋40 ╳（1－25%）＋285]－[ 300＋（3800－3800）╳ 1%]
＝300（万元）
（4）预测期的现值
＝593/（1＋12%）1＋469.5/（1＋12%）2＋761/（1＋12%）3 ＋608.5/（1＋12%）4＋300/（1＋12%）5
＝2002.35（万元）
（5）永续期价值
＝（300/12%）/（1＋12%）5
＝1418.57（万元）
（6）企业价值的评估，是考虑未来企业自由现金流折现的现值，和土地出让金没有关系。
评估基准日的企业价值
＝收益法下企业价值＋商业体的价值
商业体的价值根据题目条件无法估算。
收益法下企业价值
＝2002.35＋1418.57
＝3420.92（万元）
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