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蒋某是C市某住宅小区6栋3单元502号房业主，入住后面临下列法律问题，请根据相关事实予以解答。

小区地下停车场设有车位500个，开发商销售了300个，另200个用于出租。蒋某购房时未买车位，现因购车需使用车位。下列选项正确的是：

A.蒋某等业主对地下停车场享有业主共有权
B.如小区其他业主出售车位，蒋某等无车位业主在同等条件下享有优先购买权
C.开发商出租车位，应优先满足蒋某等无车位业主的需要
D.小区业主如出售房屋，其所购车位应一同转让

正确答案及解析

正确答案

解析

①小区业主对房屋及其设施享有建筑物区分所有权。所谓"建筑物区分所有权"，是指对专有部分的专有权、对共有部分的共有权、以及房屋及设施的管理权所形成的三位一体的所有权。

②《民法典》第276条第一款规定："建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。"《民法典》第275条第二款规定："建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售，附赠或者出租等方式约定。"《民法典》第275条第三款规定："占有业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。"《建筑物区分所有权解释》第6条规定："建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为民法典第二百七十五条第二款所称的车位。"据此，小区内用于停放汽车的车位、车库之所有权归属分两种情况：第一种，规划用于停放汽车的车位、车库，可以通过购房合同约定通过出售或附赠等方式归业主所有，购房合同未约定归业主所有的，车位归开发商所有，可通过出租等方式提供给业主使用（但应当首先满足业主的需要）；第二种，规划用于停放汽车的车位、车库之外的，占用业主共有道路或者业主共有的其他场地而增设的车位，属于业主共有。本题中，地下停车场系建筑区划内规划用于停放汽车的车位，其所有权归属依照购房合同的约定予以确定，不属于业主共有权的客体，不属于业主共有。故A选项错误。

③在建筑物区分所有权中，业主对专有部分的专有权，虽受有一定程度的限制，但仍系一种独立的所有权，业主向业主以外的第三人转让其对专有部分的专有权时，其他业主不享有以同等条件优先购买的权利（原因：在此情形，"简化物权，促进物尽其用"之需求不存在或不显著）。因此，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库，若业主通过购房合同取得所有权之后，再转让给业主以外的第三人的，其他业主不享有以同等条件优先购买的权利。故B选项错误。

④根据《民法典》第276条第一款的规定："建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。"对开发商用于出租的200个地下车位，应当优先满足业主蒋某的需要。故C选项正确。

⑤《民法典》第320条规定："主物转让的，从物随主物转让，但当事人另有约定的除外。"根据通说观点，没有独立产权证的车位（车库），可认定为房屋的从物；但有独立产权证的车位（车库），并不是房屋的从物。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库往往有独立的产权证，非房屋的从物。因此，某业主仅转让房屋所有权时，车位（车库）的所有权并不伴随房屋所有权的移转而移转。故D选项错误。

综上，本题正确答案为C。