某在建工程的土地使用权是2004年12月31日通过出让方式获得的，用途为商业，土地使用期限为40年，土地出让合同约定不可续期且到期无偿收回地上建筑物。土地面积为700m2，容积率为1.5，土地取得费用为80万元，已付清。从获得土地使用权至正式动工。时间为1年。该工程正常施工期（不含装修）为2年，建安成本为每平方米建筑面积2300元，管理费用为建安成本的3%，在建成前半年开始投入广告宣传等销售费用。至2007年6月30日已完成主体结构，且已投入总开发成本的55%，剩余费用在施工期内均匀投入，折现率为13%。
该在建工程建成后的最佳用途为餐馆，建成时即投入40万元花一年时间装修（假定装修费用支出发生在该年末），然后出租营业。预计第一年正常净收益为60万元，此后每年净收益以1.5%的比率增长，为保持这种正常收益增长，需要每隔4年在该年末进行一次大装修，正常大装修费用为40万元，当年净收益未扣除大装修费用。该类餐馆的报酬率为15%。
按当地有关规定，房地产开发项目（包括在建工程）在转让交易过程中，买方按售价的3%缴纳有关税费，同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为售价的2%和6%。
请利用上述资料用现金流量折现法测算该在建工程2007年6月30日的正常购买总价。（10分）
正确答案及解析
正确答案
解析
（1）设该在建工程的正常购买总价为V
（2）该在建工程续建完成后的总价值：
①总建筑面积＝2000×5.1＝10200（m2）；
②续建完成后的总价值计算公式：（a/r）×[1－1/（1＋r）n]×1/（1＋rd）t；
③续建完成后的总价值：
（3）续建总费用：2500×10200×55%/（1＋14%）0.75＝1271.23（万元）；
（4）购买该在建工程的税费总额＝V×5%＝0.05V；
（5）该在建工程的正常购买总价V＝3569.34－1271.23－0.05V，则V＝2188.68（万元）；
（6）按建成后的建筑面积折算的单价＝2188.68/1.0200＝2145.76（元/m2）。
你可能感兴趣的试题
下列存在互补关系的有（ ）。
-
- A.经济适用房与普通商品住宅之间
- B.城市郊区的住宅与高速公路的收费
- C.宾馆与写字楼之间
- D.住宅与其配套的商业房地产之间
- E.住宅与其配套的娱乐房地产之间
- 查看答案
建筑物实物因素包括（ ）。
-
- A.建筑规模
- B.建筑结构
- C.朝向
- D.设施设备
- E.装饰装修
- 查看答案
关于路线价分界线说法正确的有（ ）。
-
- A.在划分路线价区段，应将“通达性相当、位置相邻、地价水平相近”的临街土地划为同一个路线价区段
- B.两个路线价区段的分界线，原则上是位置有显著差异的地点，通常是从十字路或丁字路中心处划分，两路口之间的地段划分为两个以上的路线价区段
- C.较长的繁华街道，有时需要将两路口之间的地段划分为两个以上的路线价区段，分别附设不同的路线价
- D.不繁华的街道，同一路线价区段也可延长至数个路口
- E.同一条街道两侧的繁华程度、地价水平有明显差异的，应以街道中心为分界线，将该街道两侧视为不同的路线价区段，分别附设不同的路线价
- 查看答案
估价当事人包括（ ）。
-
- A.注册房地产估价师
- B.估价师协会
- C.房地产估价机构
- D.估价委托人
- E.房地产经纪人
- 查看答案
在国有建设用地使用权出让中，不属于为竞买人确定报价提供参考依据的估价有（ ）。
-
- A.挂牌底价
- B.招标底价
- C.协议价格
- D.保留价
- E.竞买人可承受的最高价
- 查看答案