某写字楼的总建筑面积为30000m2，可出租面积比率为70%，可出租面积的月租金为60元/m2且每年不变，空置率为10%，建筑物的剩余经济寿命和土地使用权剩余期限均为35年。按租赁合同约定，该写字楼业主收取承租人租赁押金30万元，押金年利率3.5%，自动售货机、投币电话、传真服务等年净收入15万元，维修费、管理费用、水电费用、房产税、其他税费等每年为200万元，房屋年折旧费为220万元，房屋设备等需重置项目的年重置提拨款为40万元。经调查得知，该写字楼用地重新购建价格的楼面地价为1000元/m2，土地报酬率为7%，建筑物报酬率为9%，请求取该写字楼的房地产价格。
正确答案及解析
正确答案
解析
先用投资组合技术中的土地与建筑物的组合求解，再用成本法基本公式求解该写字楼的房地产价格：
（1）求取房地产净收益
年有效毛租金收入＝30000×70%×60×12×（1－10%）＝1360.8（万元），其他收入＝30×3.5%＋15＝16.05（万元），年运营费用＝200＋40＝240（万元），则年净收益＝1360.8＋16.05－240＝1136.85（万元）。
（2）求取土地带来的净收益x
1000×3＝（x/7%）×[1－1/（1＋7%）35]
解得：x＝231.702（万元）。
（3）求取建筑物现值
（1136.85－231.702）÷9%×[1－1/（1＋9%）35]＝9564.54（万元）
（4）房地产价值＝土地重新购建价格＋建筑物现值＝1000×3＋9564.54＝12564.54（万元）。
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