某公司5年前通过出让方式取得土地面积2000m2、使用期限50年的某地块，土地出让合同约定不可续期且到期无偿收回地上建筑物。该公司3年前在该地块上建成房屋并投入使用，总建筑面积5000m2，建筑物经济寿命为50年。现时重新取得类似50年使用期限土地的出让单价为3000元/m2，重新建造建筑物的建筑成本为1500万元（建设期2年，第一年投入40%，第二年投入60%，各年内均匀投入），管理费为建设成本的3%，年利率为6%，年利率为6%，销售税费为150万元，开发利润为300万元。门窗、墙面等损坏的修复费用为8万元，装修的重置价格为540万元，平均寿命为5年；设备的重置价格为100万元，平均寿命为10年；残值率假设均为零。请根据上述资料，计算该宗房地产目前的成本价格（土地报酬率为6%）。
正确答案及解析
正确答案
解析
旧的房地价值＝土地重新购建成本＋建筑物重新购建成本－建筑物折旧。采用成本法估价的基本公式为：
旧的房地价值＝土地成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润－建筑物折旧
（1）土地成本为：
（2）建设成本为：
第一年：1500×40%＝600（万元）；
第二年：1500×60%＝900（万元）。
（3）管理费用为：
第一年：600×3%＝18（万元）；
第二年：900×3%＝27（万元）。
（4）利息为：（600＋18）[（1＋6%）1.5－1]＋（900＋27）[（1＋6%）0.5－1]＝83.85（万元）。
（5）销售税费为150万元。
（6）开发利润为300万元。
建筑物重新购建成本：600＋900＋18＋27＋83.85＋150＋300＝2078.85（万元）。
（7）建筑物折旧为：
门窗墙面修复成本＋装饰装修折旧额＋设备折旧额＋长寿命项目折旧额＝8＋540×3/5＋100×3/10＋（2078.85－8－540－100）×3/（50－2）＝451.43（万元）。
因此，该宗房地产成本价值＝588.35＋588.35×［（1＋6%）（1＋6%）－1］＋2078.85－451.43＝2288.49（万元）。
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