某新建住宅楼顶层相邻的两套住房因暴雨导致屋顶渗漏进水，房屋室内装修及部分家具家电遭到不同程度的损坏，但房屋主体结构和安全性未受到影响。该住宅楼开发企业拟对该两户业主作出相应赔偿，委托某房地产估价机构分别对该两户业主的损失价值进行评估，两个估价结果差异较大。
本估价项目最适宜采用的估价方法是（ ）。
- A.修复成本法
- B.损失资本化法
- C.比较法
- D.价差法
正确答案及解析
正确答案
解析
损害赔偿估价通常采用：①修复成本法。该法是通过设定规划许可、采取其他工程措施、采用最合理的修复方案进行修缮以排除商品房缺陷所发生的各项费用，主要包括拆除工程费用、修缮工程费用、恢复工程费用、由于修复活动造成的直接经济损失而支出的补偿费用。修复成本法适用于可修复的被损害房地产价值减损和房地产损害中可修复的部分。②损失资本化法。该法是通过测算房地产效益的减损值与费用的增加值在净收益损失年限的现值和，或无质量缺陷经济耐用年限正常净收益现值之和与有质量缺陷经济耐用年限正常净收益现值之和的差估价房地产的价值损失。③价差法。该法是通过测算损害前的房地产状况的市场价值与损害后的房地产状况的市场价值之差，将其作为房地产价值减损的方法。据题意：“两户室内装修及部分家具家电受到损坏，主体结构安全性未受影响”，可见两套住宅属于暂时性的损害，可推断损害是可修复的，因此不能采用价差法（此方法主要适用于不可修复损失的）；损失资本化法也不适用，因为损失前后收益变化难以确定；比较法也不适用，因为类似损失程度和范围的比较实例很难获得。综上所述，本估价项目最适宜采用的估价方法是修复成本法。
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