某房地产开发项目的占地面积为6000m2，用途为商住两用，土地使用权年限为40年，规划容积率为3。咨询公司根据地块的实际情况提出以下方案：
该项目1～3层为宾馆，其余为住宅，建设期为3年，宾馆的总面积为5000m2，可用于经营部分为4500m2，可建成100个标准间，当地同档次宾馆的平均价格为330元/（间·天）。前三年的入住率均为70%，从第四年开始稳定在85%，运营费用为经营收入的42%，建成后即可开始经营，计划经营20年，然后将宾馆整体转售，预计转售净收益为5000万元。
住宅部分的总建筑面积为13000m2，建成后全部出售，预计平均销售价为6500元/m2，销售税费为销售收入的5.5%，假设建成后即售完。
该方案的总投资为8000万元，其中60%来源于银行贷款，其余为自有资金，贷款利率为8%，第一年投资额为总投资的20%，全部为自有资金；第二年投资额为总投资的45%，其中20%为自有资金，25%为银行贷款；第三年投资额为总投资的35%，全部为银行贷款，建设期只计息不还款，建成后一次还清本息，其中，还款额中的1500万元来自于宾馆的抵押贷款，贷款期限为20年，年利率8%，本贷款按年等额还款，其余还款额来自于住宅的销售收入。假定投资发生在年初，收入和成本发生在年末，一年按365天计算（计算结果精确到小数点后2位）。
该项目全投资目标收益率为18%，自有资金目标收益率为20%。
（1）完成下列现金流量表。
（2）求该方案的全投资财务净现值和财务内部收益率。
（3）求方案自有资金的财务净现值。
表8-6 现金流量表（单位：万元）
正确答案及解析
正确答案
解析
（1）完成现金流量表
现金流量表具体如表8-7所示：
表8-7 现金流量表（单位：万元）
注：当期有还本付息额时：全部投资净现金流量＝自有资金净现金流量＋当期还本付息额。
（2）该方案全投资财务净现值和财务内部收益率的计算
①全部投资财务净现值：
当i2＝23%时：
当i2＝24%时：
②财务内部收益率：
得：FIRR＝23.09%。
（3）该方案自有资金的财务净现值的计算：
你可能感兴趣的试题
下列存在互补关系的有（ ）。
-
- A.经济适用房与普通商品住宅之间
- B.城市郊区的住宅与高速公路的收费
- C.宾馆与写字楼之间
- D.住宅与其配套的商业房地产之间
- E.住宅与其配套的娱乐房地产之间
- 查看答案
建筑物实物因素包括（ ）。
-
- A.建筑规模
- B.建筑结构
- C.朝向
- D.设施设备
- E.装饰装修
- 查看答案
关于路线价分界线说法正确的有（ ）。
-
- A.在划分路线价区段，应将“通达性相当、位置相邻、地价水平相近”的临街土地划为同一个路线价区段
- B.两个路线价区段的分界线，原则上是位置有显著差异的地点，通常是从十字路或丁字路中心处划分，两路口之间的地段划分为两个以上的路线价区段
- C.较长的繁华街道，有时需要将两路口之间的地段划分为两个以上的路线价区段，分别附设不同的路线价
- D.不繁华的街道，同一路线价区段也可延长至数个路口
- E.同一条街道两侧的繁华程度、地价水平有明显差异的，应以街道中心为分界线，将该街道两侧视为不同的路线价区段，分别附设不同的路线价
- 查看答案
估价当事人包括（ ）。
-
- A.注册房地产估价师
- B.估价师协会
- C.房地产估价机构
- D.估价委托人
- E.房地产经纪人
- 查看答案
在国有建设用地使用权出让中，不属于为竞买人确定报价提供参考依据的估价有（ ）。
-
- A.挂牌底价
- B.招标底价
- C.协议价格
- D.保留价
- E.竞买人可承受的最高价
- 查看答案