某开发商以6000万元购置了一宗商住用地50年的使用权。该宗地的规划建设用地面积为4500m2，容积率为7.5，建筑密度为65%，建筑层数共20层，从地下2层至地上3层建筑面积均相等。地下2层中，地下一层为车库，有供出售的95个车位，地下二层为人防和技术设备用房（不可出售）；地上3层为用于出租的商业用房，地上四至十八层为用于出售的标准层住宅。预计项目的开发周期为3.5年（其中准备期为12个月，建设周期为24个月，销售期为6个月）；平均建造成本为3500元/m2，专业人员费用和管理费用分别为建造成本的8%和5%；地价款在项目开发期初一次性投入，建造成本、专业人员费用和管理费用在建设期内均匀投入；该项目建成后，住宅的市场售价为8000元/m2，商业用房年净租金收入为2000元/m2，停车位售价为12万元/个；销售费用和销售税金分别为总销售收入的2.5%和6.0%。开发建设贷款利率为7.5%，同档次商业用房的净租金收入乘数（即年净租金收入与物业资本价值之比）为5.5。试计算该项目的开发商成本利润率。
正确答案及解析
正确答案
解析
（1）项目总开发价值
①项目总建筑面积：4500×7.5＝33750（m2）；
②基底面积：4500×65%＝2925（m2）；
③住宅出售面积：33750－2925×5＝19125（m2）；
④商业用房建筑面积：2925×3＝8775（m2）；
⑤项目开发价值（分项）
a．住宅：0.8×19125×（1－6%）＝14382（万元）；
b．车位：12×95×（1－6%）＝1071.60（万元）；
c．商业：0.2×8775×5.5＝9652.50（万元）；
总价值＝14382＋1071.60＋9652.50＝25106.10（万元）。
（2）项目总开发成本
①购地费：6000万元；
②建造成本：0.35×33750＝11812.50（万元）；
③专业人员费用：11812.5×8%＝945（万元）；
④管理费：11812.50×5%＝590.63（万元）；
⑤财务费：
a．购地款利息：6000×[（1＋7.5%）3.5－1]＝1728.24（万元）；
b．建造成本、专业人员费用、管理费利息：
（11812.50＋945＋590.63）×[（1＋7.5%）1.5－1]＝1529.48（万元）
c．财务费用总计：1728.24＋1529.48＝3257.72（万元）；
⑥销售费用：（0.8×19125＋12×95）×2.5%＝411（万元）；
⑦项目总开发成本：6000＋11812.50＋945＋590.63＋3257.72＋411＝23016.85（万元）。
（3）开发商利润：25106.10－23016.85＝2089.25（万元）。
（4）成本利润率：2089.25÷23016.845×100%＝9.08%。
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